Mes pires erreurs en IMMOBILIER (253/365)

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– “L’énorme erreur que tu commets en apprenant de tes erreurs (235/365) ” : https://www.youtube.com/watch?v=lDjhsemyDMY&list=PLlNaq4hbeacQc4dlU08WU1sX8A9RGjUMb
– “Comment commencer à investir en partant de zéro (222/365) ” : https://www.youtube.com/watch?v=ClBHXHS2xhk&list=PLlNaq4hbeacRenu3pV65ir209cjP6CZph
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A 18 ans, j’ai décidé de quitter l’école pour créer ma première entreprise. Je n’avais qu’une envie : être libre. Après avoir surmonté de nombreux obstacles, j’ai réussi à mettre mon entreprise au service de ma vie, plutôt que d’avoir une vie au service de l’entreprise… Aujourd’hui, je voyage 6 mois par an et j’inspire des milliers d’entrepreneurs et de créateurs à être plus libres et plus heureux.

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Transcription texte (littérale) de la vidéo “Mes pires erreurs en IMMOBILIER (253/365)” :

Je vais vous partager les détails de ma stratégie d’investisseur immobilier à Londres. C’est ultra perfectionné parce que je n’ai absolument rien investi à Londres.

J’ai investi dans l’immobilier en France, aux États-Unis et je vais bientôt investir aux Québec, mais rien du tout à Londres. Cette ville est trop chère. Il y a une bulle immobilière et les prix sont démentiels. Ce n’est pas un marché que je trouve attirant même si je vis à Londres.

Normalement si je devais suivre le conseil de base qu’on donne dans l’immobilier d’investir dans les quartiers qu’on connait, je devrais y investir, mais ce n’est pas une stratégie que je poursuis.

J’avais déjà partagé quelles étaient mes investissements et notamment le fait que j’ai 6 appartements en France, un appartement à Miami et je vais bientôt acheter un immeuble au Québec. J’ai fait pas mal de conneries dans ces investissements-là.

Déjà, j’ai investi dans des secteurs que je ne connais pas. Je l’ai fait en conscience pour différentes raisons.

Et la raison pour laquelle j’investis à l’étranger, c’est parce que je veux diversifier mes investissements non seulement dans le type d’investissement mais aussi dans les zones monétaires parce que je trouve que c’est une assurance.

En cas de grosse crise dans la zone euro, au moins j’aurais une source de revenu en dollar canadien et une source de revenu en dollar américain, et inversement. Si c’est quelque chose qui touche l’économie américaine et qui préserve la zone euro, je serais protégé.

Mais ce qui est aussi très important quand j’investis, c’est que j’ai une stratégie 20/80 où je veux vraiment me focaliser sur les 20% qui m’apportent 80% et je ne veux absolument pas passer du temps à gérer ça, ou en tout cas le minimum possible.

Lorsque j’ai commencé à m’initier à l’immobilier, je me suis posé la question : comment je peux faire pour investir dans l’immobilier sans que ça me prenne trop de temps ?

La solution que j’ai trouvée à l’époque, c’était de déléguer un prestataire.

Or, j’avais lu le livre d’Élise Franck « Comment je suis devenue rentière en 4 ans ».

Dans ce livre, Élise partage sa stratégie, le Home Staging. C’est quelque chose qui est assez développé aux États-Unis mais pas encore beaucoup en Europe.

Ce qui lui a permis de devenir rentière en 4 ans, c’est qu’elle a acheté des appartements qui étaient en mauvais état, qu’elle les retapait et qu’elle les faisait décorer par une décoratrice d’intérieur pour que ce soit vraiment design.

Ça lui permettait de louer des appartements à un prix supérieur au prix du marché parce qu’il y avait un effet coup de cœur de la part des gens. Donc, ils étaient prêts à mettre un petit peu plus d’argent que le prix normal.

Suite au succès de son livre, Élise Franck a ouvert une agence « Élise Franck Conseil » pour permettre de faire ça, c’est-à-dire qu’elle proposait cette prestation.

J’ai lu son bouquin et je l’ai rencontré à Paris. Je me suis dit que c’est intéressant. Le concept d’Élise Franck, c’est « clé en main ».

Vous avez juste à lui confier une mission, vous payez 200 euros pour ça, et elle s’occupe de trouver l’appart, de le retaper, de le décorer et elle vous garantit un locataire dedans à la fin avec le loyer qu’elle vous a promis.

Sur le papier, ça a l’air génial. Je me suis dit : « Moi qui cherche un moyen d’investir efficacement et en mode 20/80, je vais me lancer. Mais on va commencer par quelque chose de simple. Je vais faire un petit test en prenant un petit appartement tranquille. »

Ça a été la première erreur que j’ai faite. Je lui ai dit : « On va investir sur Paris parce que je vis à Lille. Comme ça, si j’ai un souci, je vais pouvoir me déplacer rapidement ».

En tant que tel, ce n’est pas une erreur de choisir Paris comme secteur. Mais aujourd’hui, ce raisonnement me fait rigoler parce que dans le fait, je n’ai pas envie de toute façon de m’occuper de gestion locative et je voulais déléguer cet aspect. Je savais que j’allais confier la gestion de cet appartement à une société.

Donc, quelque part dans ce cas-là, quel que soit l’emplacement, ce n’est pas très important. Je ne suis pas censé devoir me déplacer.

La première erreur que j’ai faite, c’est de prendre un critère qui n’était pas un critère de rentabilité économique alors que j’aurais dû.

Heureusement à ce niveau-là, ça s’est bien passé puisque l’appartement est très bien situé. Elle est dans le 10e arrondissement à Paris, juste à côté du métro. C’est un appartement qui trouve facilement des locataires et des preneurs si je veux le revendre.

Cette première opération s’est bien déroulée. Tout a été très rapide. En 6 mois, c’était fait, même moins de 6 mois. C’était vraiment bien. Il y a eu un locataire qui était là au moment prévu. Je n’ai eu quasiment rien à faire à part signer des papiers. J’étais vraiment content.

Ce n’était pas un appartement qui avait une rentabilité qui permettait d’avoir un cashflow positif.

Un cashflow positif, c’est quand vous avez les loyers que paie le locataire qui suffisent à rembourser le prêt bancaire et à payer toutes les charges.

Là, je suis à 6,5% brut sur cet appartement, ce qui est déjà très bien sur Paris. Mais ça veut dire que je vais mettre un peu d’argent tout le temps.

Quand vous faites des stratégies d’investissement immobilier, faites des tests à petite échelle.

C’était à petite échelle par rapport à mes moyens en sachant que la banque a prêté à peu près 98% de la somme. J’ai fait un petit apport, mais pas grand-chose.

Quand j’ai vu le succès de cette expérience, je me suis dit qu’on va encore aller plus loin. C’est là que je me suis emballé surtout que je ne me suis pas vraiment posé la question de comment on définit qu’une opération est un succès.

C’est là aussi où je n’ai pas été assez clair dans mes objectifs.

En fait, ce n’est pas très intéressant d’avoir un appartement en cashflow négatif. Même si c’est la norme pour la plupart des gens qui investissent dans l’immobilier, je suis un rebelle intelligent. Normalement, j’aurais dû viser dès le départ un appartement qui avait une rentabilité d’au moins 8% pour pouvoir avoir ce cashflow positif.

Est-ce que c’était un succès ou pas ? Aujourd’hui, je me poserais la question. De toute façon, je ne me serais pas lancé dans une aventure comme ça.

Mais à l’époque, je me dis que c’est cool. C’est là où j’ai eu mon idée de génie, où je m’emballe un peu. Je me dis : Élise Franck, c’est génial. Sa prestation, c’est 8% du prix. Donc, ce n’est pas rien.

Je me suis dit que je vais aller négocier avec ma banque pour qu’ils s’engagent sur 10 appartements. Je vais aller voir auprès d’Élise Franck pour que je m’engage sur 10 appartements. Et après, je vais négocier à la baisse.

Ça prime parce que si je peux faire passer de 8% à 5% par exemple, sur le prix d’achat d’un appartement, ce n’est pas rien. Ça va augmenter la rentabilité.

Donc, je vais à ma banque qui me suit parce que je suis un très bon client et que j’ai pu montrer que la première opération n’était pas si mal.

Je vais voir Élise Franck qui est d’accord sur le principe. J’ai encore une fois été prudent. Je lui ai dit : je m’engage sur 10 appartements, mais d’abord, on va en faire 5 et on verra comment ça se passe. On fera les 10 si les 5 premiers se passent bien.

J’ai été très clair là-dessus.

Bien m’en a pris. Finalement, toutes mes erreurs à chaque fois ont été minimisées par le fait que j’ai toujours été prudent. J’ai toujours aussi investi l’argent dont je n’avais pas besoin. Et ça, c’est un principe de base : vous devez toujours investir l’argent dont vous n’avez pas besoin.

D’abord, vous devez vous constituer un fond d’urgence qui vous permet de tenir 6 mois, un an, sans salaire en cas de problème parce qu’en cas de coup dur, vous devez sortir une grosse somme pour une raison X ou Y.

En suivant ce principe de base, même si vous faites des grosses erreurs à côté, elles ne seront jamais fatales. Elles ne vont pas être susceptibles d’avoir un gros impact sur votre vie. Ça va être casse-pieds, mais sans plus.

L’erreur qui est intrinsèque dans ma stratégie, c’était à un moment de faire trop confiance et de trop déléguer même si je l’ai fait progressivement, même si j’ai rencontré la personne, etc.

Élise m’a dit : « Je pense qu’on peut trouver des rentabilités meilleures. Il y a des super quartiers en dehors de Paris. Je te recommande Corbeil sur Essonnes. Tu vas voir que c’est génial, on part là-dessus ».

J’ai dit Ok.

C’était ma première erreur parce que c’est une ville de banlieue a priori qui n’intéresse pas grand monde parce que ça a été plus dur de trouver un locataire pour cet appartement. En plus, il a été mal choisi. C’est l’agence Élise Franck qui l’a choisi. Ce qui fait qu’au bout d’un an, il est parti. Il y avait quelque chose comme 4 000 euros de travaux à faire parce que tout est régressé.

Cela fait partie du risque de l’immobilier. Après, on a mis un certain temps à retrouver un locataire.

J’ai commencé à vouloir revendre ces appartements parce que c’était un peu la descente aux enfers avec Élise Franck.

Pour l’appartement à Paris, j’ai eu une proposition ferme de quelqu’un qui veut l’acheter cash sans prêt en un mois. Tandis que Corbeil, j’attends toujours. Je n’ai reçu aucune proposition. Il n’y a même pas de visite.

La deuxième erreur, ça a été de faire trop aveuglement confiance à quelqu’un qui avait un intérêt financier dans l’affaire et qui, du coup, m’a conseillé des trucs expérimentaux.

Je n’aime pas du tout critiquer les gens en public, ce n’est pas mon style. Je pense qu’on peut tous s’améliorer. Mais j’ai aussi reçu récemment un message qui m’a fait réfléchir un peu.

C’est un message de Mickaël qui me dit : « Bonjour Olivier, ton livre me passionne, il est excellent. Je te suis depuis longtemps sur Youtube, merci de faire tout ce que tu fais tout simplement. Grand respect. Je m’oriente vers l’investissement immobilier. D’ailleurs, je rencontre Élise Franck la semaine prochaine. J’ai des amis qui ont fait un projet avec elle et qui sont très heureux. Le fait que tu as travaillé avec elle m’a rassuré également. »

Quand j’ai lu ça, je me suis dit qu’il y a un problème parce que j’ai recommandé Élise Franck sur cette chaîne et sur mon blog « Des livres pour changer de vie » au moment où j’étais content, suite à mon premier investissement. Mais depuis, ça a été la descente aux enfers. Ce n’est plus du tout une société que je recommande.

Je n’aime pas critiquer les gens en public, mais j’ai aussi un devoir de responsabilité par rapport à mon audience et au fait que j’ai recommandé une personne qu’aujourd’hui, je ne recommande plus.

Je n’aime pas pointer du doigt, mais j’ai eu vraiment une très mauvaise expérience avec Élise Franck. J’espère que je ne vais plus recevoir des messages comme celui de Mickael qui se dit rassuré par le fait que j’ai travaillé avec elle.

Après, il y a des clients d’Élise Franck qui sont contents parce qu’il a des amis qui sont contents.

Comme je vous ai recommandé Élise Franck, c’est aussi mon devoir de dire qu’à un moment, j’ai fait une connerie. Finalement, je ne la recommande plus.

Mon erreur, ça a été de lui faire trop confiance, de ne pas assez contrôlé, de trop vouloir déléguer. Je me suis trop emballé dans ma stratégie 20/80.

C’est intéressant d’explorer aussi les limites du 20/80.

L’appartement de Corbeil, c’était déjà un pas en avant dans l’enfer. C’était le tout premier des 5. Donc, le deuxième appartement.

Après, cela a été la descente aux enfers.

La société Élise Franck s’est embarquée dans une aventure qu’ils ne maitrisaient absolument pas puisqu’en gros, Élise m’a dit : « On a un nouveau concept génial : on va acheter un appartement normal, on va le séparer en deux et ça va faire une rentabilité de ouf. Tu vas voir, c’est génial. »

Sur le papier, ça avait l’air super, sauf que ça ne s’est pas passé du tout comme ça.

On a donc acheté deux appartements : un appartement à Marseille, un autre à nouveau sur Corbeil.

La société d’Élise Franck ne maitrise absolument pas la séparation des appartements.

Quand on sépare un appartement, c’est compliqué. Il y a des tas de démarches à faire. Il faut prévenir les Syndics, il faut avoir des autorisations, il faut séparer les compteurs EDF, en créer un nouveau. Et ça passe par une société qui s’appelle ERDF qui a un monopole sur l’installation de nouveau compteur électrique.

Et qui dit monopole souvent dit manque d’efficacité, lourdeur administrative.

Là, ça n’a pas loupé. Ça a été la catastrophe. Le premier investissement à Paris, ça a mis 6 mois entre la signature chez le notaire et la livraison du bien terminé avec un locataire dedans.

L’appartement que j’ai acheté à Corbeil était séparé en deux. Entre la signature chez le notaire et la fin de travaux – je ne parle même pas de la livraison avec le locataire – il s’est écoulé un an et demi, 18 mois.

Heureusement que j’ai investi vraiment de l’argent dont je n’ai pas besoin et que je gagne suffisamment bien ma vie pour pouvoir me permettre de rembourser un prêt bancaire pendant 18 mois. Mais imaginez la personne lambda qui fait un investissement comme ça et qui se retrouve à devoir payer un prêt bancaire en 18 mois parce qu’il y a du retard incessant.

C’était la faute de la société Élise Franck qui n’a pas su gérer la séparation.

J’ai dit à Elise : « Heureusement que j’ai de l’argent. Tu te rends compte comment tu me traites et à quel point c’est inefficace alors que déjà je suis un client à toi et je suis quelqu’un de connu, j’ai une audience et tout ça. Mais comment tu traites tes « petits » clients normaux qui n’ont pas de présence sur le web. Quelque part, tu crains moins de pouvoir mal les gérer. »

Mes erreurs ont été trop de délégation, pas assez de contrôle, trop de confiance et surtout trop de confiance à un intermédiaire qui avait un intérêt financier dans l’affaire.

À partir du moment où vous confiez un travail, des choses stratégiques importantes à un intermédiaire qui a des intérêts financiers, il faut se méfier.

Ça ne veut pas dire que forcément, cette personne ne va pas être digne de votre confiance. Mais pour faire confiance, il faut faire plus de contrôle.

J’aurais dû aller visiter les biens, je n’ai pas visité. J’étais trop dans ma démarche 20/80.

J’aurai dû demander avant : est-ce qu’Elise a déjà fait des séparations d’appartement ? Comment ça se passe ? Est-ce qu’il y a des spécificités par rapport à ça ? Mais j’étais naïf. J’étais le débutant.

Je pensais avoir trouvé quelqu’un de bien et de confiance. Et dans le fait, j’ai perdu beaucoup d’argent.

Je me suis retrouvé avec des biens qui sont difficilement vendables dans des zones mauvaises. En plus, la gestion locative que j’ai aussi confiée à Élise Franck a été la catastrophe.

Donc, leçon apprise. J’ai trouvé une société sur Paris qui est beaucoup plus sérieuse dans la gestion locative : la société MRZ. Pour l’instant, je la trouve beaucoup plus sérieuse.

Après, ils ne sont pas parfaits, c’est comme pour tout. C’est Cédric Annicette qui me les a recommandés et je le remercie beaucoup parce qu’effectivement, ça a été le jour et la nuit dans la gestion locative.

Je n’aime pas pointer du doigt, mais je vous partage cette expérience. Je pense que ça va aussi être utile pour vous d’apprendre de mes erreurs.

Récemment, j’ai partagé que l’erreur de beaucoup trop des gens, c’est qu’ils se basent trop sur leurs erreurs et pas assez sur les erreurs des autres, et qu’on apprend beaucoup plus vite en apprenant des erreurs des autres.

On a trop tendance à parler de nos succès et pas assez de nos échecs.

Je suis tellement dégouté de ces appartements que j’ai essayé d’en revendre au moins plusieurs. J’ai déjà une proposition que j’ai acceptée pour celui de Paris. Celui de Corbeil, on n’en est pas encore là. Puis, il y a les deux de Corbeil aussi qu’il faut trouver un locataire.

J’ai dit à la société Élise Franck que je ne veux plus entendre parler d’eux. J’ai confié la mise en location à la société MRZ.

Je pense même que je vais partir en procès avec eux parce que je trouve qu’ils se sont vraiment moqués de moi. Il y a d’autres gens qui sont contents et d’autres qui sont mécontents.

Mon ami Aurélien Amacker avait aussi investi chez Élise Franck. On lui avait promis une rentabilité de 8%. Au final, il s’est retrouvé avec une rentabilité de 5,5.

Donc, pareil, cashflow négatif et il n’était pas ravi.

De manière générale, dans l’industrie aujourd’hui, EFC n’a pas une super réputation. Vous ferez votre propre avis.

Donc, ne faites pas les mêmes erreurs que moi.

Pour l’appartement à Miami, je suis passé par un agent français qui vit à Miami et qui s’appelle Paul De Bastos qui m’a été recommandé par Olivier Seban. L’achat s’est très bien passé. C’est un appartement qui m’a coûté 80 000 dollars, et aujourd’hui, il rapporte à peu près 800 dollars par mois. C’est un super investissement.

Par contre, là où j’ai fait une erreur, c’est que Paul m’a dit que je peux lui confier la gestion locative, il n’y a pas de problème. Je lui ai confié par facilité alors qu’à la base, ce n’est pas son métier. Du coup, il a pris une personne qui n’a pas bien fait son boulot.

Au bout d’un peu plus d’un an, il s’en est rendu compte. Il a demandé à ce qu’on arrête avec la gestion locative et qu’il va recommander une agence qui est très bien.

Je bascule sur cette agence. Et aujourd’hui, cette agence fonctionne parfaitement. C’est génial. Par contre, Paul me doit encore à peu près 6 000 dollars. Et aujourd’hui, il ne répond plus aux mails. Je ne sais pas ce qui se passe, il y a un problème.

J’ai voulu confier à quelqu’un dont ce n’est pas le métier une tâche que je n’aurais pas dû faire.

L’opération de Miami est beaucoup plus positive que les opérations d’investissement.

C’est intéressant d’investir dans des zones monétaires différentes. À Montréal, en plus, il y a d’autres opportunités que ce qu’on peut trouver en Europe.

J’ai vraiment fait attention à ce que les erreurs du passé ne se répètent pas.

Déjà, je me suis fait accompagner à toutes les étapes par Stéphanie Milot qui n’a absolument aucun intérêt financier dans l’affaire et qui, en plus, est une experte du sujet puisqu’elle a 97 appartements à 44 ans en tout sur Montréal et aux alentours.

C’est elle qui m’a mis en relation avec les bons contacts, avec la banque, avec l’agent, avec la gestionnaire immobilière. C’est elle qui m’a rassuré sur plein d’éléments, qui m’a expliqué les spécificités du marché québécois.

Ensuite, je suis allé à Montréal. J’ai rencontré l’agent, j’ai visité l’immeuble, j’ai rencontré le propriétaire, j’ai rencontré 3 locataires sur 5, ce qui m’a énormément rassuré sur la qualité des locataires et aussi la qualité de l’immeuble.

Après, il y a des tas de choses que je n’aurais pas pu voir. J’ai fait inspecter le bâtiment par un inspecteur du bâtiment. Il a trouvé plein de travaux à faire et le propriétaire en a fait beaucoup. Il a fait pour plus de 10 000 dollars de travaux.

Puis, j’ai aussi rencontré la banque. On a beaucoup discuté. J’ai fait en sorte que tout soit beaucoup plus carré. Je suis beaucoup moins parti qu’en mode Indiana Jones comme avant. Je pense que ça va bien se passer.

J’ai regardé tous les paramètres. Il y a toujours de risques dans les investissements. Mais là, je pense que ça va aller beaucoup mieux.

Quand on investit surtout dans des trucs où on se forme en même temps, il y a toujours des risques importants. Sur le web, on entend toujours parler des succès, mais les échecs existent aussi.

Donc, investissez de l’argent dont vous n’avez pas besoin et soyez toujours prudents dans votre manière d’investir.

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