Mes 5+1 PIRES erreurs en immobilier (et comment les éviter)

J’ai fait BEAUCOUP d’erreurs dans l’immobilier, et aujourd’hui je vous partage mes 5+1 PIRES erreurs pour vous éviter de les faire et pour vous faire gagner du temps pour votre projet d’investissement 🙂

– Le blog “Investissement Locatif” : https://www.investissement-locatif.com/

Vidéos complémentaires :
– “🏘 Pourquoi les entrepreneurs qui cartonnent devraient ÉVITER l’immobilier” : https://www.youtube.com/watch?v=uz5DfU_AFqQ
– “Comment être PROPRIÉTAIRE de 97 appartements à 44 ans en partant de ZÉRO” : https://www.youtube.com/watch?v=NUfzblskM50

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Découvrez mon histoire en 1 minute 41 : http://bit.ly/MonHistoire

A 18 ans, j’ai décidé de quitter l’école pour créer ma première entreprise. Je n’avais qu’une envie : être libre. Après avoir surmonté de nombreux obstacles, j’ai réussi à mettre mon entreprise au service de ma vie, plutôt que d’avoir une vie au service de l’entreprise… Aujourd’hui, je voyage 6 mois par an et j’inspire des milliers d’entrepreneurs et de créateurs à être plus libres et plus heureux.

Que vous souhaitiez changer de vie, réussir sur Internet ou tout simplement devenir une meilleure personne, ma chaîne vous y aidera. Chaque jour, vous trouverez une nouvelle vidéo inspirante pour vous aider à vivre une vie plus riche.

#RebellesIntelligents #DéveloppementPersonnel

https://www.youtube.com/watch?v=k_Sf3j-pDIk

Transcription texte (littérale) de la vidéo “Mes 5+1 PIRES erreurs en immobilier (et comment les éviter)” :

Est-ce qu’investir dans l’immobilier pour vous constituer un complément de revenu, voire même carrément assurer votre indépendance financière ou assurer votre retraite ou vous constituer un capital avec l’argent de locataires et de la banque, vous intéresse ?

Si oui, sachez que c’est très loin d’être aussi facile que ce qu’on veut bien vous faire croire.

Aujourd’hui, je vais partager avec vous mes 5+1 pires erreurs en immobilier pour vous éviter de faire les mêmes et vous permettre d’accélérer vos projets.

D’abord, quelle est ma situation générale ? Aujourd’hui, qu’est-ce qui me permet de parler d’immobilier ?

Je suis propriétaire aujourd’hui de 11 appartements, je vis par contre dans un appartement que je loue. Je ne suis pas moi-même propriétaire de mon propre appartement parce que je suis un nomade, je voyage plus de 6 mois par an depuis 2011 et je déménage régulièrement. Donc pour moi, ça n’a pas de sens d’être propriétaire de l’endroit où je vis.

Mes 11 appartements sont uniquement des biens que j’ai acquis pour les louer à d’autres personnes.

J’ai 5 appartements en France, donc 3 en régions parisiennes et 2 à Marseille, 5 au Québec à Laval juste à côté de Montréal et 1 juste à côté de Miami dans la ville qui s’appelle Fort Lauderdale.

Pourquoi je fais cela ?

Parce que j’étais vraiment dans une optique de diversifier mes investissements.

Il faut savoir que déjà l’immobilier, je déteste ça et j’ai toujours détesté ça. Cela ne m’a jamais intéressé, je n’ai jamais vu l’intérêt qu’il y avait à gérer de la pierre et tous les problèmes qui vont avec. Je vois cela juste comme un mal nécessaire.

Je pense que quand même quand on veut avoir un porte-folio diversifié d’investissement, c’est important d’avoir de la vraie pierre et pas seulement de la pierre papier parce que oui, on peut aussi investir dans des trackers en bourse et d’autres véhicules qui permettent d’investir dans de la pierre, mais ce n’est pas vraiment de la pierre. Si vous avez des actions dans des sociétés qui ont de la pierre, pour moi, ce n’est pas tout à fait pareil.

J’ai poussé cette logique de diversification à l’extrême puisque j’ai voulu aussi diversifier en termes de zone monétaire et de zone légale, d’où le fait que j’ai investi dans 3 zones monétaires différentes : euro, dollar américain et dollar canadien et 3 zones légales : France, Etats-Unis et Canada.

J’ai fait cela parce qu’en France, je suis passé par un intermédiaire, un prestataire. A Miami, je suis passé par quelqu’un qu’on m’a recommandé et au Canada, je n’aurais jamais pu faire quoi que ce soit sans l’aide de Stéphanie Milot que j’ai interviewé sur cette chaîne qui, dès l’âge de 44 ans, avait déjà 97 appartements et qui m’a extrêmement bien conseillé. Elle m’a dit où acheter, avec quelle personne me connecter. Elle m’a mis en rapport avec toutes les personnes et sans elle, je n’aurais jamais pu faire cela.

Etant donné que je vois l’immobilier comme un mal nécessaire et que je déteste cela et que je voulais quand même le faire, pour moi très clairement dès le début, je voulais utiliser une des compétences que j’ai qui est vraiment de me focaliser sur les 20% d’actions qui amènent 80% de résultats et déléguer un maximum, voire la totalité de l’immobilier à des personnes.

Et ça va être la toute première erreur que j’ai commise et que vous ne devez pas commettre, c’est de croire que l’immobilier, ça va être entièrement passif.

J’ai fait absolument tout ce qui était possible pour automatiser un maximum l’immobilier. Déjà en France, je suis passé par un intermédiaire qui m’avait fait la promesse, pas qu’à moi, à beaucoup de clients, de trouver les biens qui sont en dessous du prix du marché, de les valoriser, de trouver le premier locataire.

Le premier appartement a été une opération correcte et les autres, c’était une descente aux enfers. Je vais revenir sur ce point.

Pour les autres, je suis passé par des gens qui m’ont aidé à trouver les biens. Ensuite, j’ai pris un gestionnaire locatif pour chacun des appartements. En France, il y en a 1 pour Marseille et 1 pour la région parisienne, 1 à Miami et 1 au Canada.

J’ai aussi mis en place un gestionnaire locatif dans chacune des zones : il y en a 1 pour les 2 appartements à Marseille, 1 pour les 3 en régions parisiennes, 1 à Miami, 1 au Canada. Ils s’occupent de gérer le quotidien, répondre aux demandes des locataires, encaisser les loyers, signaler quand il y a des réparations à faire.

D’ailleurs, je leur ai donné un budget en dessous duquel ils peuvent d’eux-mêmes décider de faire des réparations.

J’ai même mis en place carrément 2 personnes qui sont tirées de l’équipe de mon entreprise : mon assistante administrative et mon bras droit, Alexandra et Elisabeth, qui s’occupent maintenant de tous les autres aspects de l’immobilier. J’ai aussi bien sûr un comptable qui va dans chaque zone…

J’ai vraiment essayé de déléguer un maximum et je peux vous dire que malgré cela, je dois encore prendre des décisions, je dois encore prendre du temps régulièrement.

Malheureusement, c’est impossible que cela soit à 100% passif.

Si, c’est possible, mais dans ce cas-là, vous devez définir un budget, créer une équipe et leur dire d’utiliser ce budget comme bon leur semble, leur donner carte blanche pour pas mal de décisions. Et même malgré cela, c’est impossible de ne pas intervenir à un moment.

Ça ne demande pas non plus des heures tous les mois, c’est clair, mais si je n’avais pas mis tout cela en place et je pense que déjà rien que cela, ce n’est pas à la portée de tout le monde de pouvoir faire cela, ça me prendrait quand même pas mal de temps, au moins plusieurs heures par semaine, et je vais y revenir.

Quand on est à la tête d’un business qui fonctionne bien, ce n’est pas à mon avis la meilleure solution parce qu’aussi un des gros inconvénients de ça, c’est que les problèmes qui peuvent survenir dans l’immobilier, et ils vont survenir pas mal, ça peut arriver à n’importe quel moment y compris quand vous faites votre super vacances annuelle que vous avez mis des mois à préparer, vous êtes en train de faire le voyage de vos rêves, vous faites le tour du monde, que sais-je encore ?

Là en ce moment, on est en Février, on est au Panama, il fait plus de 30°, donc c’est absolument magnifique.

Si vous êtes en train de faire votre voyage de vos rêves et vous avez un gros problème dans votre appartement, votre immeuble, cela peut en partie gâcher vos vacances. Donc, c’est clairement quelque chose à prendre en considération.

La deuxième erreur à ne pas commettre, c’est de croire – c’est le corolaire de la première évidemment – que tout peut être facilement délégué.

Oui, vous pouvez déléguer beaucoup de choses pas forcément facilement et cela demande les mêmes compétences, le même temps, la même analyse que pour déléguer des tâches dans une entreprise.

Regardez autour de vous, si vous connaissez des entrepreneurs, vous verrez que la plupart d’entre eux travaillent énormément parce que ce n’est pas une compétence qui est très courant de savoir déléguer, mettre en place des process, créer des procédures…

Au contraire, la plupart des entrepreneurs sont extrêmement débordés et en général ont envie de tout contrôler, pensent que quand ils se mettent à déléguer, les autres vont moins bien faire ce qu’eux-mêmes auraient fait.

Ce qui d’ailleurs est probablement vrai, mais est-ce que si vous êtes tout seul et que vous faites 10 tâches à 100%, c’est bien ? Mais si vous avez 10 personnes qui sont à 80% de vos capacités, vous donnez un effet de levier largement supérieur à si vous étiez tout seul dans votre coin.

Donc, ça va vous demander de développer ces compétences : analyse systémique, création de process, de procédures, management, délégation, recrutement, c’est trouver les bonnes personnes.

Je peux vous dire d’expérience, c’est extrêmement difficile de trouver des bons gestionnaires locatifs. Malheureusement dans ce métier, il faut les comprendre. Je veux dire, c’est un business modèle qui est quand même assez ingrat, ils vont toucher une toute petite commission et c’est eux qui vont gérer – excusez mon langage – toutes les merdes du quotidien, souvent avec peu de reconnaissance du propriétaire.

Ils vont être le tampon entre le locataire et le propriétaire. Ce n’est pas un métier facile et cela se ressent malheureusement sur leur motivation. Eux-mêmes souvent ne sont pas très calés en process, en procédures… C’est finalement quelque chose d’assez frustrant.

Ils font quand même un boulot important et sans les gestionnaires locatifs, clairement je m’arracherais les cheveux. Mais il ne faut pas non plus compter sur des miracles, il faut bien prendre cela en compte dans votre calcul, pour votre rêve d’avoir un investissement qui soit entièrement passif.

Moi, je suis extrêmement content de mon gestionnaire locatif parisien qui est la société MRZ, notamment le cofondateur Mickael Zonta qui vraiment font un très bon boulot, je les remercie d’ailleurs.

Pour les autres malheureusement, ce n’est pas que j’en suis insatisfait, mais je n’irais pas jusqu’à les recommander non plus parce que je ne suis pas non plus ébloui par leur performance.

Ensuite les comptables, je n’ai rien à dire là-dessus. En général, ils font du bon boulot, ce n’est pas si compliqué que cela finalement la comptabilité de l’immobilier. Bien sûr, vous allez quand même devoir approuver les papiers… Et les membres de mon équipe, j’en suis très content.

Ensuite troisième erreur que j’ai faite et que je vous recommande de ne pas faire, c’est d’investir dans des endroits que vous ne connaissez pas. Il vaut mieux investir dans la ville que vous connaissez, le quartier que vous connaissez parce que ça va vous permettre d’avoir une vision sur beaucoup de nuances, de problèmes potentiels, d’avoir une idée de la valorisation du quartier…

Après bien sûr, personne n’est devant, il y a des gens qui ont bâti des fortunes en investissant dans des quartiers défavorisés. Il faut savoir que par exemple Donald Trump a une fortune estimée à un peu plus de 3 milliards de dollars américains et l’essentiel de sa fortune vient de propriétés qu’il a dans le cœur de New York à Manhattan, essentiellement dans quelques gratte-ciel. Vous imaginez un gratte-ciel, cela peut valoir facilement un demi-milliard de dollars.

Quand il a commencé à investir dans les années 70, si je ne dis pas de bêtise, peut-être même fin des années 60, Manhattan, c’était un peu le taudis de New York, il y avait les drogués et les délinquants qui allaient là. Donc, il a fait un vrai pari sur l’avenir de cette ville et cela a payé.

Mais à part Donald Trump, combien de personnes misent sur des quartiers dont ils espèrent qui vont être valorisés et pour qui cela ne marche pas ?

A Lille par exemple, une ville que je connais bien puisque j’y ai vécu 35 ans, c’est la même chose avec le quartier de Wazemmes, le quartier de Wazemmes était complètement désaffecté dans les années 80 et aujourd’hui, c’est un quartier qui est beaucoup plus valorisé, qui est même un quartier bobo, on peut le dire. Et tous ceux qui ont investi dans les années 80-90 dans ce quartier ont probablement fait une bonne affaire.

Connaître votre ville, ça va vous permettre de détecter un peu mieux cela même si bien sûr personne n’a de boule de cristal.

Et je pense aujourd’hui que ce n’est pas tant que c’est une mauvaise idée d’investir dans 3 zones légales comme cela et dans 3 zones monétaires différentes, mais c’est que clairement, je n’avais pas les compétences pour gérer cela.

J’étais un investisseur débutant, je ne connaissais pas grand-chose à l’immobilier. Finalement me lancer aussi vite dans 3 pays avec 3 législations différentes, 3 systèmes de comptabilité, 3 systèmes d’impôts dans les zones que je ne connaissais pas, c’était me rajouter des difficultés qui forcément potentiellement pouvaient être dangereuses et pouvaient amener des problèmes, ce qui n’a pas manqué d’arriver.

D’ailleurs aujourd’hui, j’ai décidé complètement de geler mes investissements, ce n’est pas pour autant que je vais me débarrasser de mes appartements aujourd’hui, je vais les garder parce que maintenant j’ai quand même acquis une certaine expérience avec cela, j’ai quand même des process qui sont bien rodés. Clairement, je pense les garder pendant longtemps.

Peut-être vendre juste les 2 appartements à Marseille qui sont finalement ce qui cause le plus de problèmes.

Mais quand vous démarrez, ne faites pas comme moi, démarrez dans votre quartier, dans votre ville et puis il y en a qui disent même que l’idéal, c’est de posséder toute une rue.

Si vous voulez bâtir un empire, bien sûr, si vous voulez juste un appart, ce n’est pas utile. Mais quand vous investissez tout dans le même endroit, vous êtes vraiment au courant des tenants et aboutissants de tout ce qui concerne cet endroit.

Moi, dans ma vision, je me dis il y a quand même un risque important. S’il y a une catastrophe environnementale, une inondation, un tremblement de terre ou que sais-je encore, un incendie, cela peut arriver, vous avez eu quand même quelque part tous vos œufs dans le même panier.

Donc, ça se discute mais en tout cas quand on démarre, c’est beaucoup plus facile de faire comme cela.

Ma quatrième erreur est directement liée à celle que je viens de partager avec vous, c’est tout simplement que j’ai voulu aller trop vite.

Déjà, j’ai voulu aller trop vite par rapport à ma courbe d’apprentissage et ma compétence. Je me suis juste basé sur le fait que ma toute première opération à Paris était une opération qui était correcte, s’était bien déroulée. Effectivement, j’avais un locataire qui payait. Je n’avais pas une renta de fou, mais en tout cas, cela fonctionnait.

Et je me suis dit que c’était génial, l’immobilier c’était facile à déléguer… et je me suis complètement enflammé.

C’est ça qui m’a donné la confiance pour aller aux Etats-Unis, après au Canada, et aussi pour faire ce qui a été ma plus grosse erreur dans tout cela. C’est que cette prestataire dont je vous ai parlé et qui finalement a fait du bon travail la première fois, elle me proposait une commission de 8% sur le prix d’achat de l’appartement pour faire tout ce qu’elle fait, donc recherche du bien, valorisation, le locataire qui arrive…

Je lui ai dit : « Ecoute, moi ce que je te propose, c’est que je vais investir 10 appartements avec toi, en échange, je demande une réduction sur ta commission. »

C’est cela qui est bien, c’est que je suis toujours prudent même quand je vais trop vite.

Je lui ai dit : « On va d’abord commencer par 5 apparts et si cela se passe bien, on en fera 5 de plus, quel est le tarif que tu peux me proposer ? ». Et elle m’a proposé 6% le 8%, ce qui est sur un bien qui va coûter 100 000 €, ce n’est pas négligeable.

Cela fait 2 000 € de moins par bien. Sur 5 biens, cela fait 10 000 €. Sur 10 biens, cela fait 20 000.

Je me suis dit : « c’est bon, j’ai fait une super affaire, cela va être extraordinaire… » Et le problème, c’est que 5 appartements d’un coup, c’est tout de suite se mettre dans une dimension énorme au niveau des problèmes parce que si vous vous rendez compte…

Et c’est ce qui s’est passé. Quand je me suis rendu compte trop tard que finalement, je n’étais pas un méga compétent en immobilier, qu’il y avait beaucoup plus de problèmes que prévus, en plus cette prestataire, ça a été la descente aux enfers parce qu’elle s’engageait dans des trucs qu’elle ne maîtrisait pas, cela multiplie d’un seul coup l’impact que ça peut avoir sur votre vie. Vous avez l’impression qu’il y a énormément de problèmes qui viennent juste d’un petit truc qui ne vous rapporte pas grand-chose.

Donc retenez cela : quand vous démarrez dans l’immobilier, allez-y doucement, tranquillement le matin, pas trop vite l’après-midi.

Prenez le temps de vraiment accueillir cette expérience que vous allez avoir. Et à force de discuter de cela autour de moi, je vois qu’il y a beaucoup de gens qui sont déçus de l’immobilier.

La plupart des gens ont fait la même erreur que moi, c’est-à-dire que juste parce qu’ils ont une opération qui fonctionne bien, un an plus tard, ils sont tout feu toute flamme, ils sont en train d’investir dans plein de trucs.

Honnêtement dans mon expérience, les problèmes arrivent 2, 3, 4 ans après que vous ayez fait l’investissement initial.

Parce qu’au début, cela vient juste d’être rénové, il y a le premier locataire qui est probablement encore en place, vous n’avez pas beaucoup d’occasions d’avoir des problèmes. Tandis que quand vous laissez passer 3, 4 ans, typiquement le premier locataire va partir, c’est là où vous allez avoir vos premiers travaux, vous allez avoir vos premières vacances locatives. Peut-être que le nouveau locataire ne va pas être aussi bon que l’ancien, qu’il va dégrader le bien.

C’est là où vous avez tous les problèmes qui peuvent arriver et que vous allez prendre un peu la douche froide. Votre enthousiasme ne va clairement pas être le même.

Je vous recommanderai d’attendre au minimum 2 ans après votre investissement initial pour être sûr que vous êtes bien avec cela. Moi, je dirais même 3 ou 4 ans.

Alors, si vraiment vous voulez vous lancer pour cette période quand même, prenez juste un bien. Ne vous faites pas comme moi en faisant un contrat avec 5 biens d’un seul coup, allez-y tranquillement.

Cinquième erreur qui est assez subtile, beaucoup plus subtile que celle que je vous ai partagé juste avant : j’ai été trop influencé par cette idée que l’immobilier, c’est passif.

Pour ceux qui me suivent depuis longtemps, vous savez, j’ai un business model asynchrone. Dans mon entreprise, on ne fait pas de réunion, pas d’appel téléphonique, tout se fait via un logiciel qui s’appelle Asana et des échanges d’emails. Donc, il n’y en a pas besoin d’échanger en temps réel, ce qui permet à l’équipe d’être partout dans le monde. On n’a pas de problème de fuseau horaire.

Ce mode de fonctionnement, j’ai voulu l’appliquer à l’immobilier et cela m’a amené à ne pas assez manager mes équipes.

Votre gestionnaire locatif, c’est une entreprise qui est composée d’êtres humains, ces êtres humains ont besoin d’être motivés pour gérer votre bien en particulier plutôt que les autres.

Et si vous ne répondez que par email, si quand il y a un problème en gros, vous attendez que votre gestionnaire locatif résout le problème et que vous vous réveillez 3 mois plus tard en disant « ça en est où ? », le gestionnaire locatif au bout d’un moment, il s’en fout. S’il a un dossier de 30 ou 40 problèmes comme cela, votre truc, il passe au fond.

C’est juste humain. Il faut prendre votre téléphone et gérer vraiment. Il faut que vous motivez votre gestionnaire locatif, il faut que vous motivez vos équipes parce que sinon il n’y a personne qui le fera pour vous.

Et sinon, qu’est-ce qui va se passer ?

C’est que les gens vont avoir une forte démotivation insidieuse. Il y a les problèmes qui vont s’accumuler, ils ne vont pas les traiter en priorité parce que vous n’êtes pas en train de les pousser, cela va faire une sorte d’effet en cascade, c’est ce qui s’est passé pour mes appartements à Marseille.

Votre appartement, cela devient un peu l’appartement maudit dans la légende de l’entreprise et les gens, ils touchent avec des grandes baguettes, des grandes pinces en se bouchant le nez. Cela, il faut vraiment le prendre en compte.

Aujourd’hui, j’ai demandé à mon bras droit Elisabeth qu’elle appelle.

Dès qu’il y a un souci, elle appelle directement. On fait des suivis par email, elle relance toutes les semaines quand on n’a pas de nouvelles. Comme cela, ils savent qu’on est là, qu’on surveille, cela les motive, on les booste et cela se passe beaucoup mieux. Cela clairement, faites y très attention.

Ensuite l’erreur bonus, c’est la cinquième plus une erreur que j’ai fait en immobilier, c’est simplement le coût d’opportunité.

Là, je m’adresse principalement aux entrepreneurs. Je sais que vous êtes nombreux à me regarder y compris les aspirants entrepreneurs parce que cela marche aussi pour vous.

Le coût d’opportunité, c’est simple : mettez en place une action pour gagner de l’argent et que vous gagnez.

Admettons que vous achetez un bien immobilier, donc un appartement, une fois que vous déduisez tous les frais, admettons que cela vous rapporte 500 € par mois, ce qui fait 6 000 € par an. C’est bien. On pourrait dire : c’est génial, c’est une opération positive.

Sauf que si derrière, vous avez une entreprise qui est rentable ou un projet d’entreprise qui va cartonner et que si vous aviez investi la même énergie, le même temps, les mêmes ressources dans cette entreprise ou dans un projet dans cette entreprise et que ce projet vous aurait rapporté 2 000 € par mois, admettons, donc 24 000 par an, grosso modo, vous avez un coût d’opportunité qui est de 24 000 moins 6 000, de 18 000 € par an. Sur 10 ans, c’est un coût de 180 000 €.

Cela veut dire que parce que vous avez décidé d’investir du temps, des ressources, de l’énergie dans l’immobilier au lieu d’un autre projet plus rentable, finalement cela vous a coûté de l’argent.

Et cela, chers amis rebelles intelligents, pour les entrepreneurs, c’est super important de comprendre cela parce que clairement j’ai perdu beaucoup d’argents avec cela parce que cela m’a pris quand même du temps de cerveau, du temps de l’énergie…

Quand même, je pense que c’est important de diversifier ses revenus et que tout ne vienne pas d’une seule source, cela c’est clair, mais il faut vraiment prendre cela en compte.

Si vous devez choisir entre investir beaucoup de tout cela, de votre temps, votre énergie, vos ressources, de l’argent dans l’immobilier ou plutôt dans le fait de bâtir un empire sur le web, je pense qu’il faut choisir la deuxième option.

Même aujourd’hui, il y a énormément de choses à faire encore sur le web et probablement que cela va être le cas pour pas mal de décennies. Je pense que dans 100 ans, il y aura encore des trucs à faire sur le web. Mais là, je veux dire, on est encore au tout début.

Je me rappelle qu’en 2008, il y a des gens qui me disaient : « Mais tu ne te rends pas compte, on ne peut plus rien faire sur Internet, tout a été inventé ».

Clairement, les gens qui disent cela en 2008, ils avaient complètement tort et les gens qui vous disent cela aujourd’hui, ils ont aussi complètement tort. Il vaut mieux se lancer sur le web.

Si vous hésitez comme cela entre deux, choisissez plutôt le web. Et avec l’impact, la fortune, l’influence que vous allez avoir sur le web, cela facilitera beaucoup vos projets immobiliers si vous voulez lancer plus tard.

D’ailleurs petite parenthèse, aujourd’hui, le seul véritable investissement entièrement passif que j’ai vraiment trouvé, que j’ai expérimenté par moi-même, c’est d’investir dans la bourse via les trackers, les ETF.

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