Parlons investissement ! Vous êtes nombreux à me poser des questions sur mon investissement immobilier au Québec. Je vous réponds et vous partage mes conseils pour obtenir un prêt bancaire au CANADA.
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A 18 ans, j’ai décidé de quitter l’école pour créer ma première entreprise. Je n’avais qu’une envie : être libre. Après avoir surmonté de nombreux obstacles, j’ai réussi à mettre mon entreprise au service de ma vie, plutôt que d’avoir une vie au service de l’entreprise… Aujourd’hui, je voyage 6 mois par an et j’inspire des milliers d’entrepreneurs et de créateurs à être plus libres et plus heureux.
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Transcription texte (littérale) de la vidéo « Comment obtenir un prêt bancaire au CANADA quand on n’est pas canadien ? (53/365) » :
Je suis toujours à Macao où il y a des monuments absolument incroyables et des architectures hallucinantes qui se mélangent avec la vieille ville portugaise qui comprend des rues où parfois, on a vraiment l’impression de se retrouver à Lisbonne.
Tout ce foisonnement architectural m’a fait penser à mes investissements immobiliers et je me suis dit que ça serait intéressant de répondre à une question qu’on me pose parfois : « Comment tu as fait en tant que non-résident canadien et en tant que non canadien tout court pour obtenir un prêt bancaire ? »
Je vais répondre à cette question parce que c’est intéressant.
Ce n’est pas toujours facile, voire même ce n’est pas souvent facile, de trouver un prêt bancaire dans un pays dont on n’est ni le citoyen ni le résident.
J’avais essayé, par exemple, aux États-Unis d’avoir un prêt pour investir dans l’immobilier là-bas et c’était impossible d’avoir un prêt en dollars. Donc, j’avais pris un prêt en euros dans ma banque en France pour acheter le bien.
Ce n’est pas quelque chose que je recommande parce que vous vous exposez à un risque au niveau du taux de change. Ce n’était pas sur des sommes importantes, donc, je l’ai fait. Et au final, j’ai remboursé le prêt par anticipation.
Ce n’est pas facile et c’est toujours mieux d’avoir un prêt dans la monnaie du bien auquel vous allez investir, c’est évident.
Le gros intérêt du Canada aujourd’hui, c’est qu’il y a des banques comme Desjardins qui sont ouverts au fait de prêter à des non-résidents ou non-citoyens à une condition, c’est que vous devez quand même faire un apport qui est important, en l’occurrence de 35% au Canada.
Ça peut paraître énorme, mais il faut se rendre compte qu’au Canada, les prêts avec 100 % ou 105 % d’apport pour payer notre terre, ça n’existe pas. Même les Canadiens de souche qui vivent au Canada depuis qu’ils sont nés, ils doivent apporter 20 %. C’est comme ça, c’est la règle.
Il y a juste 15% d’apport supplémentaire. Ce n’est pas forcément une somme négligeable, on est d’accord, mais c’est quand même intéressant parce que vous avez l’effet de levier de la banque sur un bien qui est situé dans une zone légale et monétaire différentes.
Je trouve que c’est une diversification intéressante, ce n’est pas pour autant qu’il faut se jeter tête baissée là-dedans.
Chez Desjardins, ils sont ouverts sur le sujet parce que comme je discutais avec le banquier du Desjardins, j’ai fait 35 % d’apport, il m’a dit : « Dans le pire des cas, imaginons que tu ne rembourses plus ton prêt, on doit saisir le bien et on doit le vendre sur le marché, c’est impossible que le bien se soit déprécié de 35 % par rapport à l’achat. Dans tous les cas, on est gagnant, on sait qu’on va récupérer le montant de notre prêt. Il n’y a pas de souci particulier. »
C’est vrai que c’est une démarche logique et je ne comprends pas pourquoi dans d’autres pays comme les États Unis ou autres, ils ne l’ont pas.
Après aussi, ce qu’il ne dit pas tout de suite et qu’on apprend assez vite dans le processus, c’est qu’ils demandent un dépôt de l’équivalent d’un an de loyer qui va être bloqué pendant un à deux ans, typiquement, c’est un an et demi pour être sûr que vous n’êtes pas un rigolo, que vous n’allez pas vous barrer du jour au lendemain.
Ça augmente encore l’apport nécessaire même si vous allez récupérer la somme au bout d’un moment. C’est juste pour montrer que vous payez régulièrement votre prêt, que les loyers sont encaissés sans problème, que vous êtes quelqu’un de sérieux.
Finalement, c’est comme par tout, quand vous débarquez dans un nouveau pays où il n’y a personne qui a d’historiques avec vous, il faut montrer un peu patte blanche. Il faut montrer que vous êtes quelqu’un de sérieux, que vous n’êtes pas un petit voyou qui essaie de fuir son pays parce qu’il n’y a plus personne qui veut faire de business avec lui.
Mais c’est toujours pareil, c’est votre premier investissement et il y aura ce genre de conditions qui sera mis en place. Mais au fur et à mesure que vous aurez de l’historique avec la banque, peut-être que vous allez faire d’autres investissements, tous ces pré-requis vont pouvoir être levés et vous allez avoir davantage de marges de négociation.
Je pense qu’il est possible de négocier cet apport de 35 % à la baisse pour les futurs investissements.
Ensuite, vous avez plusieurs avantages dans le fait d’investir au Québec au-delà du fait que c’est une diversification dans la zone monétaire, dans la zone légale, dans l’économie, et puis même le continent.
Déjà, le dollar canadien est extrêmement faible en ce moment. Donc, c’est intéressant de profiter du taux de change.
Ensuite, ça vous fait une occasion supplémentaire d’aller au Québec. C’est toujours très sympa d’aller visiter, on est d’accord que c’est complètement annexe. Mais surtout le gros avantage, c’est qu’au Canada existe un système qui n’existe pas en France et à ma connaissance pas en Europe, mais je peux me tromper sur les autres pays européens, c’est que vous pouvez avoir un véritable effet boule de neige sur vos investissements immobiliers.
On en avait parlé notamment avec l’interview de Stéphanie Milot qui, à 44 ans, a 97 appartements au Québec et quel est le mécanisme qu’elle a utilisé pour avoir un tel empire immobilier aussi jeune ?
Au Québec, vous achetez, admettons, un immeuble 1 000 000 de dollar canadien. Au bout de quelques années, il aura pris de la valeur. Il vaudra 1 100 000 par exemple.
Et vous, pendant ce temps où il aura pris de la valeur, vous auriez remboursé une partie du prêt.
Admettons que vous deviez 700 000 dollars sur le prêt sur cet immeuble et qu’au bout de quelques années, l’immeuble est à 1 100 000, et vous, vous avez remboursé 100 000 dollars. Ce qui fait que vous avez 200 000 dollars de gap par rapport au prêt que vous avez pris initialement.
C’est-à-dire vous avez remboursé 100 000 dollars et que le bien a pris 100 000 dollars. Du coup, vous avez 200 000 dollars dans ce prêt que vous allez pouvoir utiliser pour faire l’apport dans votre nouvel immeuble.
Vous pouvez aller voir la banque en disant : « Mon bien a pris 100 000 dollars depuis la fois où je l’achetais, je vous ai remboursé 100 000 dollars. Donc, j’aimerais que vous me donniez 200 000 dollars avec les mêmes conditions du prêt que je suis en train de rembourser, vous le rajoutez à la somme que je vous dois et je vais utiliser ces 200 000 dollars comme apport pour un nouvel immeuble. »
Là, votre apport de 35 ou de 20% si vous arrivez à bien négocier, il se transforme en apport de zéro.
Pas vraiment parce que c’est un prêt de la banque. Mais à ce moment-là, on peut avoir un prêt à 100% de la banque quand on se débrouille bien comme ça.
Bien sûr, comme tout effet boule de neige de ce type-là, tout effet de levier, il faut bien réfléchir à tout, il faut bien voir les conséquences.
Je ne vous recommande pas de faire ça tout de suite parce que si vous faites une bêtise à ce moment-là et que vous vous retrouvez incapable de payer les remboursements, ça peut véritablement faire effet de levier sur tout et vous pouvez vous retrouver complètement ruiné en un rien de temps.
Mais quand c’est bien fait, ça permet à des gens comme Stéphanie Milot de bâtir des empires à partir de rien très vite puisqu’elle a démarré dans l’immobilier à 22 ans. Ça lui a pris 22 ans pour avoir 97 appartements, certes pas à 100 % puisqu’elles remboursent toujours mais quand même.
En tout cas, si vous voulez investir dans l’immobilier au Canada, ne faites pas ça n’importe comment. Il y a des spécificités qui existent dans ce pays et qui n’existent pas ailleurs. Je vous recommande de suivre la formation de Stéphanie Milot qui explique ça.
Ce qui est bien dans la formation de Stéphanie, c’est qu’elle envisage les deux cas : le cas où vous êtes un résident canadien et le cas où vous êtes non-résident, et dans ce cas-là, comment faire.
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