🏘 Pourquoi les entrepreneurs qui cartonnent devraient ÉVITER l’immobilier

On vous dit souvent que l’immobilier est un moyen passif de gagner de l’argent, mais la vĂ©ritĂ© est beaucoup moins rose que ça… En fait, les entrepreneurs malins devraient faire TRÈS attention avec l’immobilier, Ă  cause du coĂ»t d’opportunitĂ© Ă©norme qu’il peut gĂ©nĂ©rer.

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A 18 ans, j’ai dĂ©cidĂ© de quitter l’Ă©cole pour crĂ©er ma premiĂšre entreprise. Je n’avais qu’une envie : ĂȘtre libre. AprĂšs avoir surmontĂ© de nombreux obstacles, j’ai rĂ©ussi Ă  mettre mon entreprise au service de ma vie, plutĂŽt que d’avoir une vie au service de l’entreprise… Aujourd’hui, je voyage 6 mois par an et j’inspire des milliers d’entrepreneurs et de crĂ©ateurs Ă  ĂȘtre plus libres et plus heureux.

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Transcription texte (littĂ©rale) de la vidĂ©o “🏘 Pourquoi les entrepreneurs qui cartonnent devraient ÉVITER l’immobilier” :

J’avais fait il y a quelque temps une vidĂ©o dans laquelle j’expliquais pourquoi je dĂ©teste l’immobilier qui avait trĂšs bien fonctionnĂ©, et aujourd’hui, je vais vous dire un peu oĂč j’en suis, ce que je pense de l’immobilier et est-ce qu’un entrepreneur devrait avoir de l’immobilier et investir lĂ -dedans.

Ce que j’ai à partager est un peu à contre-courant de ce que disent la plupart de mes collùgues.

Je vous fais un petit rĂ©cap de mon parc immobilier : j’ai 5 appartements en France, un aux Etats-Unis Ă  cĂŽtĂ© de Miami et 5 au QuĂ©bec dans la ville de Laval qui est juste Ă  cĂŽtĂ© de MontrĂ©al. J’ai toujours horreur de l’immobilier, mais je pense que c’est un mal nĂ©cessaire et que c’est important d’avoir un peu d’immobilier dans ses investissements pour ne pas mettre tous ses Ɠufs dans le mĂȘme panier.

Pourquoi je déteste cela ?

Souvent, on vous dit que l’immobilier est un moyen de gĂ©nĂ©rer des revenus passifs, c’est-Ă -dire des revenus que vous gagnez mĂȘme si vous n’y passez pas de temps.

C’est vrai en thĂ©orie, mais dans les faits, laissez-moi vous partager mon expĂ©rience que celles de beaucoup d’autres personnes Ă  qui j’ai discutĂ©, cela prend Ă©normĂ©ment de temps.

La vĂ©ritĂ©, c’est que l’immobilier, c’est un vĂ©ritable business Ă  part entiĂšre et que vous devez absolument considĂ©rer l’immobilier comme une entreprise, un business dans lequel vous allez gagner de l’argent et vous devez aussi investir des ressources, du temps, des personnes
 plutĂŽt qu’un truc complĂštement passif, sinon, c’est la meilleure maniĂšre pour vous de complĂštement pĂ©ter un cĂąble et d’ĂȘtre déçu par rapport aux attentes que vous avez.

Depuis que j’ai commencĂ© Ă  investir dans l’immobilier, je peux vous dire que j’ai eu Ă©normĂ©ment de problĂšmes : des locataires qui saccagent l’appartement avant de partir, des locataires qui ne paient pas, des locataires qui harcĂšlent d’autres locataires, qui font partir certains locataires, des dĂ©gĂąts.

LĂ , par exemple, Ă  mon appartement prĂšs de Miami, il y a eu tout un micmac, quelque chose d’absolument incroyable : un trou dans le toit. La communautĂ© qui normalement s’occupe de cela avait embauchĂ© quelqu’un pour rĂ©parer cela, le gars est parti avec l’argent. Il a pris l’argent et il a disparu dans la nature. On ne l’a plus revu. Donc, cela a Ă©tĂ© bloquĂ© pendant des mois. Les dĂ©gĂąts se sont intensifiĂ©s, le locataire est parti.

Ce genre de truc, cela arrive en permanence.

Bien sĂ»r, vous pouvez ĂȘtre chanceux de ne pas avoir problĂšme pendant un certain temps, mais trop tard, vous aurez toujours une urgence Ă  rĂ©gler quelque chose pour lequel il faut agir de maniĂšre active.

C’est vrai qu’il y a un certain effet de levier et que quand on fait les choses bien, vous pouvez vraiment vous dĂ©velopper un capital et des revenus avec un temps passĂ© qui est, certes, clairement infĂ©rieur Ă  celui que vous pouvez passer quand vous ĂȘtes employĂ©. Cela, on ne va pas se mentir, c’est vrai. Mais le problĂšme, c’est que quand on est entrepreneur, il y a un facteur qui est trop nĂ©gligĂ© Ă  mon avis, c’est le fameux coĂ»t d’opportunitĂ©.

Le coĂ»t d’opportunitĂ©, c’est la perte que vous allez avoir en vous engageant dans quelque chose qui est rentable en elle-mĂȘme mais qui est moins rentable qu’une autre action que vous auriez pu faire.

Pour prendre un exemple simple, si vous mettez du temps et de l’énergie pour acheter un appartement et puis, vous vous occupez de tous les travaux et locataires qui vous rapportent, on va dire, 500 €/mois, mais qu’à la place, vous auriez pu passer tout ce temps pour crĂ©er un produit numĂ©rique qui vous rapporte 2 000 €/mois, grosso modo, vous avez perdu 1 500 €/mois en dĂ©cidant d’investir dans l’appartement plutĂŽt que de prendre du temps pour crĂ©er votre produit. Dans ce cas-lĂ , votre coĂ»t d’opportunitĂ© est de 1 500 €/mois.

On ne peut jamais prĂ©voir vraiment ce genre de chose. Mais quand vous avez une entreprise qui fonctionne bien ou que vous avez un potentiel intĂ©ressant de croissance et de rentabilitĂ©, je pense que pour la majoritĂ© des entrepreneurs, en particulier les entrepreneurs en ligne parce qu’aujourd’hui, Internet, cela continue Ă  exploser, il y des trucs Ă©normes Ă  faire sur le web, c’est une perte de temps et d’énergie pour beaucoup d’entrepreneurs.

Personnellement, lĂ , j’ai dĂ©cidĂ© de complĂštement geler mes investissements. Je n’achĂšte plus rien en immobilier. Pour le moment, je vais garder les 11 appartements que j’ai dĂ©jĂ  parce que c’est aussi pour moi une occasion d’apprendre Ă  automatiser et gĂ©rer un business comme cela. Mais clairement, je n’investis plus rien aujourd’hui dans l’immobilier.

J’investis avant tout dans ma propre amĂ©lioration, donc les formations dans mon entreprise, cela c’est clair, et puis aussi dans la bourse.

La bourse, pour moi, je n’ai absolument aucune limite. Je trouve cela absolument gĂ©nial. La maniĂšre dont j’investis en bourse, c’est-Ă -dire dans des trackers fait que j’ai 5 minutes Ă  y consacrer par mois, mĂȘme pas. Si je voudrais, je pourrais y consacrer 5 minutes par an.

Et cela, c’est absolument extraordinaire. Il n’y a vraiment aucune friction, je peux scaler, comme on dit en langage startup, de maniùre infinie ou presque.

Il y a quand mĂȘme un gros dĂ©savantage bien sĂ»r dans la bourse par rapport Ă  l’immobilier, c’est que vous ne pouvez pas utiliser l’argent des autres. On vous le dit souvent. Et c’est vrai, en immobilier, vous pouvez tout faire financer par la banque, les locataires vont payer votre prĂȘt et vous constituez comme cela un capital sans apport.

En bourse, vous devez faire un apport, c’est clair. Mais aprĂšs, il y a beaucoup de brokers, notamment Degiro que j’utilise, qui permettent d’utiliser des effets de levier. C’est-Ă -dire qu’ils vont vous prĂȘter une somme qui est souvent Ă©quivalente Ă  la somme que vous avez chez eux parce que leur raisonnement, c’est que dans le pire des cas, ils peuvent toujours prendre les actions que vous avez chez eux et les utiliser pour rembourser votre prĂȘt.

C’est une possibilitĂ©. AprĂšs, c’est quand mĂȘme dangereux. Ce n’est pas pour tout le monde, c’est pour les gens qui savent ce qu’ils font.

Warren Buffett qui est quand mĂȘme un des plus grands, des meilleurs investisseurs en bourse de tous les temps, il a Ă©tĂ© l’homme le plus riche du monde pendant un moment avant de donner des milliards Ă  des offres caritatives, et lĂ  encore aujourd’hui dans le top 3 si je ne dis pas de bĂȘtise, il dĂ©conseille fortement l’utilisation de l’effet de levier.

Je pense qu’on peut tout Ă  fait automatiser l’immobilier, mais dans ce cas-lĂ , il faut vĂ©ritablement l’automatiser comme une entreprise. N’attendez pas que magiquement, l’immobilier en tant que tel va faire en sorte que vous ayez des revenus entiĂšrement passifs et automatisĂ©s. Ce n’est pas vrai.

Et c’est lĂ  oĂč je pense qu’il y a un problĂšme de conception et c’est celui que j’ai eu au dĂ©part. C’est que j’ai trop cru que c’était quelque chose d’entiĂšrement passif que je n’allais pas avoir Ă  gĂ©rer.

Puis, je vous ai parlĂ© du coĂ»t d’opportunitĂ©.

En plus, quand vous voyagez Ă©normĂ©ment comme moi, c’est juste la croix et la banniĂšre, vous n’avez pas envie quand vous arrivez dans un endroit qu’on vous embĂȘte avec des problĂšmes d’un locataire qui se trouve dans le bout du monde et tout cela.

Donc, on peut vraiment en faire un revenu passif mais vous devez l’envisager comme un business, et du coup, mettre en place tout ce que vous devez faire dans un business normal pour automatiser.

Vous devez avoir une Ă©quipe, des procĂ©dures, des systĂšmes en place qui font que vous pouvez vous enlever complĂštement de l’organigramme et faire en sorte que les gens puissent gĂ©rer les problĂšmes par eux-mĂȘmes.

Et là, vous pouvez lire par exemple La semaine de 4 heures, The E-Myth et puis, Work the system de Samuel Carpenter, tous les livres que l’on utilise d’habitude pour automatiser des business pour automatiser votre business dans l’immobilier.

Et oui, vous pouvez passer par des gestionnaires locatifs immobiliers, mais dans mon expĂ©rience, c’est trĂšs difficile d’en trouver des bons.

MĂȘme quand ils sont bons, vous avez toujours des trucs Ă  gĂ©rer qui vont vous prendre du temps de cerveau et de la bande passante. Ce sera un petit peu comme un petit virus qui prend des ressources dans votre ordinateur et l’empĂȘche d’ĂȘtre si rapide qu’il pourrait. Quand vous avez un business, cela peut vraiment vous faire perdre beaucoup d’argent.

AprĂšs, bien sĂ»r, il y a d’autres maniĂšres d’automatiser.

Vous pouvez avoir des associĂ©s qui vont s’occuper de tout. Il faut trouver les bons associĂ©s, ce n’est pas si facile. Vous pouvez investir dans l’immobilier qui vraiment n’a aucune maintenance ou presque comme les parkings, mais il faudra quand mĂȘme gĂ©rer l’humain


VoilĂ  mon point de vue sur l’immobilier. Je ne m’interdis pas Ă  terme de rĂ©investir dans ce domaine, mais ça sera quand j’aurai vraiment complĂštement Ă  2000% automatisĂ© l’immobilier.

OĂč est-ce que j’en suis aujourd’hui Ă  ce niveau-là ?

En France, j’ai deux gestionnaires immobiliers. Donc, j’ai MRZ sur Paris et Guis Immobilier sur Marseille qui se chargent pas mal de truc. LĂ  par exemple, j’ai deux locataires qui ne paient plus de loyer Ă  Marseille depuis plusieurs mois, donc on est en train de faire les procĂ©dures.

J’ai un gestionnaire aux Etats-Unis et un gestionnaire au QuĂ©bec, mais cela prend quand mĂȘme du temps. J’ai une assistante qui m’aide pour toutes les dĂ©marches administratives, j’ai des experts comptables pour les trois pays. Mais malgrĂ© cela, cela me demande du temps comme un vĂ©ritable business.

Peut-ĂȘtre que je vais demander Ă  mon bras droit Elisabeth de s’occuper de tout ce que je fais aujourd’hui et complĂštement automatiser cela, mais je me dis en mĂȘme temps que ce qu’elle va faire Ă  ce moment-lĂ  pour l’immobilier, elle ne le fera pas dans mon entreprise et ce sera peut-ĂȘtre une perte sĂšche aussi pour moi.

Donc, j’attends d’avoir complĂštement automatisĂ© cela, et ensuite, je me mettrai peut-ĂȘtre Ă  rĂ©investir, ou alors, je continuerai dans la bourse parce que j’adore vraiment cela.

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