🏘 Pourquoi les entrepreneurs qui cartonnent devraient ÉVITER l’immobilier

On vous dit souvent que l’immobilier est un moyen passif de gagner de l’argent, mais la vérité est beaucoup moins rose que ça… En fait, les entrepreneurs malins devraient faire TRÈS attention avec l’immobilier, à cause du coût d’opportunité énorme qu’il peut générer.

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A 18 ans, j’ai décidé de quitter l’école pour créer ma première entreprise. Je n’avais qu’une envie : être libre. Après avoir surmonté de nombreux obstacles, j’ai réussi à mettre mon entreprise au service de ma vie, plutôt que d’avoir une vie au service de l’entreprise… Aujourd’hui, je voyage 6 mois par an et j’inspire des milliers d’entrepreneurs et de créateurs à être plus libres et plus heureux.

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Transcription texte (littérale) de la vidéo « 🏘 Pourquoi les entrepreneurs qui cartonnent devraient ÉVITER l’immobilier » :

J’avais fait il y a quelque temps une vidéo dans laquelle j’expliquais pourquoi je déteste l’immobilier qui avait très bien fonctionné, et aujourd’hui, je vais vous dire un peu où j’en suis, ce que je pense de l’immobilier et est-ce qu’un entrepreneur devrait avoir de l’immobilier et investir là-dedans.

Ce que j’ai à partager est un peu à contre-courant de ce que disent la plupart de mes collègues.

Je vous fais un petit récap de mon parc immobilier : j’ai 5 appartements en France, un aux Etats-Unis à côté de Miami et 5 au Québec dans la ville de Laval qui est juste à côté de Montréal. J’ai toujours horreur de l’immobilier, mais je pense que c’est un mal nécessaire et que c’est important d’avoir un peu d’immobilier dans ses investissements pour ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier.

Pourquoi je déteste cela ?

Souvent, on vous dit que l’immobilier est un moyen de générer des revenus passifs, c’est-à-dire des revenus que vous gagnez même si vous n’y passez pas de temps.

C’est vrai en théorie, mais dans les faits, laissez-moi vous partager mon expérience que celles de beaucoup d’autres personnes à qui j’ai discuté, cela prend énormément de temps.

La vérité, c’est que l’immobilier, c’est un véritable business à part entière et que vous devez absolument considérer l’immobilier comme une entreprise, un business dans lequel vous allez gagner de l’argent et vous devez aussi investir des ressources, du temps, des personnes… plutôt qu’un truc complètement passif, sinon, c’est la meilleure manière pour vous de complètement péter un câble et d’être déçu par rapport aux attentes que vous avez.

Depuis que j’ai commencé à investir dans l’immobilier, je peux vous dire que j’ai eu énormément de problèmes : des locataires qui saccagent l’appartement avant de partir, des locataires qui ne paient pas, des locataires qui harcèlent d’autres locataires, qui font partir certains locataires, des dégâts.

Là, par exemple, à mon appartement près de Miami, il y a eu tout un micmac, quelque chose d’absolument incroyable : un trou dans le toit. La communauté qui normalement s’occupe de cela avait embauché quelqu’un pour réparer cela, le gars est parti avec l’argent. Il a pris l’argent et il a disparu dans la nature. On ne l’a plus revu. Donc, cela a été bloqué pendant des mois. Les dégâts se sont intensifiés, le locataire est parti.

Ce genre de truc, cela arrive en permanence.

Bien sûr, vous pouvez être chanceux de ne pas avoir problème pendant un certain temps, mais trop tard, vous aurez toujours une urgence à régler quelque chose pour lequel il faut agir de manière active.

C’est vrai qu’il y a un certain effet de levier et que quand on fait les choses bien, vous pouvez vraiment vous développer un capital et des revenus avec un temps passé qui est, certes, clairement inférieur à celui que vous pouvez passer quand vous êtes employé. Cela, on ne va pas se mentir, c’est vrai. Mais le problème, c’est que quand on est entrepreneur, il y a un facteur qui est trop négligé à mon avis, c’est le fameux coût d’opportunité.

Le coût d’opportunité, c’est la perte que vous allez avoir en vous engageant dans quelque chose qui est rentable en elle-même mais qui est moins rentable qu’une autre action que vous auriez pu faire.

Pour prendre un exemple simple, si vous mettez du temps et de l’énergie pour acheter un appartement et puis, vous vous occupez de tous les travaux et locataires qui vous rapportent, on va dire, 500 €/mois, mais qu’à la place, vous auriez pu passer tout ce temps pour créer un produit numérique qui vous rapporte 2 000 €/mois, grosso modo, vous avez perdu 1 500 €/mois en décidant d’investir dans l’appartement plutôt que de prendre du temps pour créer votre produit. Dans ce cas-là, votre coût d’opportunité est de 1 500 €/mois.

On ne peut jamais prévoir vraiment ce genre de chose. Mais quand vous avez une entreprise qui fonctionne bien ou que vous avez un potentiel intéressant de croissance et de rentabilité, je pense que pour la majorité des entrepreneurs, en particulier les entrepreneurs en ligne parce qu’aujourd’hui, Internet, cela continue à exploser, il y des trucs énormes à faire sur le web, c’est une perte de temps et d’énergie pour beaucoup d’entrepreneurs.

Personnellement, là, j’ai décidé de complètement geler mes investissements. Je n’achète plus rien en immobilier. Pour le moment, je vais garder les 11 appartements que j’ai déjà parce que c’est aussi pour moi une occasion d’apprendre à automatiser et gérer un business comme cela. Mais clairement, je n’investis plus rien aujourd’hui dans l’immobilier.

J’investis avant tout dans ma propre amélioration, donc les formations dans mon entreprise, cela c’est clair, et puis aussi dans la bourse.

La bourse, pour moi, je n’ai absolument aucune limite. Je trouve cela absolument génial. La manière dont j’investis en bourse, c’est-à-dire dans des trackers fait que j’ai 5 minutes à y consacrer par mois, même pas. Si je voudrais, je pourrais y consacrer 5 minutes par an.

Et cela, c’est absolument extraordinaire. Il n’y a vraiment aucune friction, je peux scaler, comme on dit en langage startup, de manière infinie ou presque.

Il y a quand même un gros désavantage bien sûr dans la bourse par rapport à l’immobilier, c’est que vous ne pouvez pas utiliser l’argent des autres. On vous le dit souvent. Et c’est vrai, en immobilier, vous pouvez tout faire financer par la banque, les locataires vont payer votre prêt et vous constituez comme cela un capital sans apport.

En bourse, vous devez faire un apport, c’est clair. Mais après, il y a beaucoup de brokers, notamment Degiro que j’utilise, qui permettent d’utiliser des effets de levier. C’est-à-dire qu’ils vont vous prêter une somme qui est souvent équivalente à la somme que vous avez chez eux parce que leur raisonnement, c’est que dans le pire des cas, ils peuvent toujours prendre les actions que vous avez chez eux et les utiliser pour rembourser votre prêt.

C’est une possibilité. Après, c’est quand même dangereux. Ce n’est pas pour tout le monde, c’est pour les gens qui savent ce qu’ils font.

Warren Buffett qui est quand même un des plus grands, des meilleurs investisseurs en bourse de tous les temps, il a été l’homme le plus riche du monde pendant un moment avant de donner des milliards à des offres caritatives, et là encore aujourd’hui dans le top 3 si je ne dis pas de bêtise, il déconseille fortement l’utilisation de l’effet de levier.

Je pense qu’on peut tout à fait automatiser l’immobilier, mais dans ce cas-là, il faut véritablement l’automatiser comme une entreprise. N’attendez pas que magiquement, l’immobilier en tant que tel va faire en sorte que vous ayez des revenus entièrement passifs et automatisés. Ce n’est pas vrai.

Et c’est là où je pense qu’il y a un problème de conception et c’est celui que j’ai eu au départ. C’est que j’ai trop cru que c’était quelque chose d’entièrement passif que je n’allais pas avoir à gérer.

Puis, je vous ai parlé du coût d’opportunité.

En plus, quand vous voyagez énormément comme moi, c’est juste la croix et la bannière, vous n’avez pas envie quand vous arrivez dans un endroit qu’on vous embête avec des problèmes d’un locataire qui se trouve dans le bout du monde et tout cela.

Donc, on peut vraiment en faire un revenu passif mais vous devez l’envisager comme un business, et du coup, mettre en place tout ce que vous devez faire dans un business normal pour automatiser.

Vous devez avoir une équipe, des procédures, des systèmes en place qui font que vous pouvez vous enlever complètement de l’organigramme et faire en sorte que les gens puissent gérer les problèmes par eux-mêmes.

Et là, vous pouvez lire par exemple La semaine de 4 heures, The E-Myth et puis, Work the system de Samuel Carpenter, tous les livres que l’on utilise d’habitude pour automatiser des business pour automatiser votre business dans l’immobilier.

Et oui, vous pouvez passer par des gestionnaires locatifs immobiliers, mais dans mon expérience, c’est très difficile d’en trouver des bons.

Même quand ils sont bons, vous avez toujours des trucs à gérer qui vont vous prendre du temps de cerveau et de la bande passante. Ce sera un petit peu comme un petit virus qui prend des ressources dans votre ordinateur et l’empêche d’être si rapide qu’il pourrait. Quand vous avez un business, cela peut vraiment vous faire perdre beaucoup d’argent.

Après, bien sûr, il y a d’autres manières d’automatiser.

Vous pouvez avoir des associés qui vont s’occuper de tout. Il faut trouver les bons associés, ce n’est pas si facile. Vous pouvez investir dans l’immobilier qui vraiment n’a aucune maintenance ou presque comme les parkings, mais il faudra quand même gérer l’humain…

Voilà mon point de vue sur l’immobilier. Je ne m’interdis pas à terme de réinvestir dans ce domaine, mais ça sera quand j’aurai vraiment complètement à 2000% automatisé l’immobilier.

Où est-ce que j’en suis aujourd’hui à ce niveau-là ?

En France, j’ai deux gestionnaires immobiliers. Donc, j’ai MRZ sur Paris et Guis Immobilier sur Marseille qui se chargent pas mal de truc. Là par exemple, j’ai deux locataires qui ne paient plus de loyer à Marseille depuis plusieurs mois, donc on est en train de faire les procédures.

J’ai un gestionnaire aux Etats-Unis et un gestionnaire au Québec, mais cela prend quand même du temps. J’ai une assistante qui m’aide pour toutes les démarches administratives, j’ai des experts comptables pour les trois pays. Mais malgré cela, cela me demande du temps comme un véritable business.

Peut-être que je vais demander à mon bras droit Elisabeth de s’occuper de tout ce que je fais aujourd’hui et complètement automatiser cela, mais je me dis en même temps que ce qu’elle va faire à ce moment-là pour l’immobilier, elle ne le fera pas dans mon entreprise et ce sera peut-être une perte sèche aussi pour moi.

Donc, j’attends d’avoir complètement automatisé cela, et ensuite, je me mettrai peut-être à réinvestir, ou alors, je continuerai dans la bourse parce que j’adore vraiment cela.

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