🏗 🌅 Comment investir dans l’immobilier sans RIEN faire ? (58/365)

Vous voulez INVESTIR dans l’immobilier sans vous prendre la tĂȘte ?
J’ai posĂ© la question Ă  des experts immobiliers, je vous partage leurs rĂ©ponses !
➜ Si vous aussi vous avez un stratĂ©gie pour investir dans l’immobilier de façon libre, partagez nous votre expĂ©rience dans les commentaires.

â–ș Rejoignez des milliers d’entrepreneurs et de rebelles intelligents en vous abonnant Ă  ma chaĂźne : http://bit.ly/abo-OlivierRoland

â–ș En savoir plus sur “Tout le monde n’a pas eu la chance de rater ses Ă©tudes” : https://olivier-roland.com/?utm_source=youtube&utm_medium=descri&utm_content=investirimmobilierrienfaire

â–ș Recevez gratuitement l’extrait offert du livre “Tout le monde n’a pas eu la chance de rater ses Ă©tudes” – Les 3 principes pour rĂ©ussir dans tous les domaines de votre vie : https://olivier-roland.com/3-principes-yt/?utm_source=youtube&utm_medium=descri&utm_content=investirimmobilierrienfaire

â–ș Cliquez ici pour ĂȘtre prĂ©venu gratuitement par email quand une nouvelle vidĂ©o est publiĂ©e ! 😉
https://olivier-roland.tv/videos/?utm_source=youtube&utm_medium=descri&utm_content=investirimmobilierrienfaire

Référence donnée par Michael sur la rentabilité de la pierre papier : http://www1.ieif.fr/mailing/presse/CP-PLP-2017.html

– La vidĂ©o “Mes pires erreurs en IMMOBILIER (et pourquoi je ne recommande plus Elise Franck) – 253/365” : https://www.youtube.com/watch?v=o344hMO6n7k&t=0s&list=PLlNaq4hbeacS07PeMWQJLiCEcWpNqX_IH&index=222
– La vidĂ©o “Comment commencer Ă  investir en partant de zĂ©ro (222/365)” : https://www.youtube.com/watch?v=ClBHXHS2xhk&t=0s&index=23&list=PLlNaq4hbeacRenu3pV65ir209cjP6CZph

â–ș Pour aller plus loin :
https://des-livres-pour-changer-de-vie.com/ – une sĂ©lection de livres rares et exigeants pour changer de vie
https://blogueur-pro.net/ – Devenez libre et indĂ©pendant financiĂšrement grĂące Ă  votre blog
https://habitudes-zen.net/ – Vivre une vie zen et heureuse
https://devenez-meilleur.co/ – Le dĂ©veloppement personnel pour les gens intelligents
https://olivier-roland.tv/videos pour ĂȘtre prĂ©venu chaque matin Ă  7H quand une vidĂ©o gĂ©niale est publiĂ©e, pour dĂ©marrer la journĂ©e avec une pĂȘche d’enfer ! 🙂

â–ș Qui suis-je ?

DĂ©couvrez mon histoire en 1 minute 41 : http://bit.ly/MonHistoire

A 18 ans, j’ai dĂ©cidĂ© de quitter l’Ă©cole pour crĂ©er ma premiĂšre entreprise. Je n’avais qu’une envie : ĂȘtre libre. AprĂšs avoir surmontĂ© de nombreux obstacles, j’ai rĂ©ussi Ă  mettre mon entreprise au service de ma vie, plutĂŽt que d’avoir une vie au service de l’entreprise… Aujourd’hui, je voyage 6 mois par an et j’inspire des milliers d’entrepreneurs et de crĂ©ateurs Ă  ĂȘtre plus libres et plus heureux.

Que vous souhaitiez changer de vie, réussir sur Internet ou tout simplement devenir une meilleure personne, ma chaßne vous y aidera. Chaque jour, vous trouverez une nouvelle vidéo inspirante pour vous aider à vivre une vie plus riche.

https://www.youtube.com/watch?v=6N3y5MmWpXg

Transcription texte (littĂ©rale) de la vidĂ©o “🏗 🌅 Comment investir dans l’immobilier sans RIEN faire ? (58/365)” :

Je suis vraiment un adepte du 20/80, c’est-Ă -dire des 20% d’actions qui amĂšnent 80% de rĂ©sultats.

Comme vous le savez, si vous avez vu la vidĂ©o que j’ai tournĂ©e au Japon il y a un an, j’ai essayĂ© d’appliquer ce principe 20/80 immobilier en essayant d’automatiser, de dĂ©lĂ©guer un maximum de choses, et ça ne s’est pas toujours bien passĂ©.

Notamment, je suis passĂ© en France par un prestataire qui s’appelle Élise Franck et ça s’est tellement mal passĂ© que je suis mĂȘme en procĂšs avec elle aujourd’hui.

Suite Ă  cette vidĂ©o qui, je crois, a Ă©tĂ© vu Ă  peu prĂšs 70 000 fois, il y a pas mal de gens y compris quelques experts qui me disent que dans l’immobilier, le 20/80 est compliquĂ©.

Je me suis dit qu’il y a des experts qui me disent ça, mais qu’est-ce qui se passe si je leur pose la question, si je demande Ă  des experts immobiliers quelle est d’aprĂšs eux la maniĂšre la plus simple, la plus efficace, la plus libre de prise de tĂȘte pour investir dans l’immobilier de maniĂšre efficace Ă  horizon long terme, 20 ou 30 ans.

Donc, j’ai envoyĂ© un email Ă  plusieurs experts qui m’ont gentiment rĂ©pondu et dont voici leur rĂ©ponse.

Commençons par Yann Darwin qui a une chaĂźne YouTube sur l’immobilier et qui me dit :

« Tu sais, mon credo maintenant, c’est maintenant et pas dans 20 ans. Mais je me prĂȘte Ă  l’exercice avec plaisir.

Attention par contre, qu’on soit bien clair, je parlais de stratĂ©gie de diversification et non pas de primo investissement. »

En gros, il ne recommande pas d’appliquer la stratĂ©gie qu’il va partager en premier. Vous devez d’abord investir dans l’immobilier classique.

« Si on parle Ă  l’horizon long, trĂšs long terme, c’est-Ă -dire 20 ou 30 ans et que la prioritĂ© numĂ©ro un est l’ultime passivitĂ©, pour le meilleur rapport risque temps-ROI, cet horizon de temps, je choisirai des actifs avec gros potentiel de hausse dans un coin extrĂȘmement dĂ©valorisĂ©, type en crise, post-crise, ou plus bas. »

Triple check-list avant de se lancer dans un plan comme ça :

  1. une croissance démographique bien orientée sur le secteur
  2. de gros projets d’urbanisation ou de modernisation Ă  horizon 10 ans
  3. une fiscalité basse ou optimisée grùce à des dispositifs spécifiques ou inexistants

Voilà pourquoi :

Tous les marchĂ©s connaissent des cycles plus ou moins longs. Miser sur des actifs extrĂȘmement sous-valorisĂ©s est un bon pari pour maximiser son retour sur investissement sur des horizons de temps aussi vastes.

Tu peux aussi acheter beaucoup plus pour pas cher et maximiser la revente.

Tu dĂ©lĂšgues toute la gestion, car la rentabilitĂ© immĂ©diate n’est pas pour une fois ta prioritĂ©.

Pour les biens louĂ©s louables, l’objectif est Ă  peine d’ĂȘtre Ă  l’Ă©quilibre pendant le temps de dĂ©tention.

Pour un plus gros potentiel, si tu acceptes un niveau de risque supĂ©rieur et que tu n’as pas besoin de cash, tu peux viser des biens trĂšs peu liquides de type terrains nus bien en ruine, zones non constructibles, zones Ă  urbaniser.

Dans bien des coins, on peut acheter beaucoup pour vraiment peu cher.

Ensuite, tu attends longtemps.

Quelques exemples pour bien comprendre :

  • achat en 2009 au pire des subprimes, revente dix ans plus tard
  • achat en 2010 en Espagne
  • achat en 2011-2012 en GrĂšce et Portugal
  • achat au BrĂ©sil dans les quartiers en mutation Ă  la frontiĂšre des Favelas
  • achat dans les zones urbanisĂ©es dans les pays de l’est : Bulgarie, Croatie, Estoniens. »

LĂ , on a une dĂ©marche intĂ©ressante et on trouve aussi quelque chose qui est liĂ© Ă  l’entrepreneuriat, c’est que les crises sont toujours des moments d’opportunitĂ©.

C’est quand tout le monde est en train de paniquer que les prix se crashent et que les gens font n’importe quoi, qu’il y a des opportunitĂ©s Ă  prendre pour les gens qui savent garder la tĂȘte froide et qui comprennent que, de toute façon, c’est un cycle normal, qu’il y a des crises, il y en a dĂ©jĂ  eu et il y en aura encore, et que forcĂ©ment les prix vont remonter. »

Ensuite, Michaël Ferrari du blog « Esprit riche » a dit :

« La maniĂšre la plus libre de problĂšme et profitable sur le long terme, c’est l’immobilier papier. Il y a deux formes : les SCPI ou les fonciĂšres cotĂ©es en bourse.

Selon l’IEIF, les fonciĂšres cotĂ©es en France ont un rendement sur 20 ans de 13,5%. »

Quand j’ai vu ça, je me dis que c’Ă©tait quand mĂȘme assez Ă©norme parce que 13%, c’est vraiment Ă©norme. Je lui ai demandĂ© ses sources et il me les a donnĂ©es.

LĂ , MichaĂ«l recommande d’investir dans l’immobilier papier. C’est-Ă -dire que plutĂŽt que de vous embĂȘter vous-mĂȘme Ă  faire les choses, vous prenez des actions dans les entreprises dont le mĂ©tier est d’investir dans l’immobilier.

Donc, vous n’avez plus aucun problĂšme.

Comme il le dit : « L’avantage essentiel, c’est zĂ©ro gestion, zĂ©ro temps, zĂ©ro problĂšme, tout en ayant un rendement indexĂ© sur l’inflation. »

LĂ , c’est similaire Ă  investir dans des trackers. Par contre, on perd un des gros leviers de l’investissement immobilier, c’est-Ă -dire que c’est trĂšs difficile d’avoir un prĂȘt bancaire pour investir dans des actions, dans des entreprises.

Ensuite, Fabrice Patat qui est un investisseur au QuĂ©bec a dit : « Pour moi, une des bonnes maniĂšres d’investir dans l’immobilier sur horizon 20-30 ans, un des problĂšmes, c’est le viager.

Pas de problĂšme de recherche ou de gestion de locataire, une fiscalitĂ© quasi nulle sur un horizon de 20-30 ans, l’achat d’un mĂȘme immobilier Ă  30-40% de sa valeur actuelle et ce malgrĂ© le risque trĂšs calculĂ© de la rente viagĂšre Ă  vie. Il va faire que l’investissement a de bonnes chances de rĂ©ussir. »

Ensuite, Charles Guillemin qui est un entrepreneur français qui vie à Malte, qui a des investissements à Malte et aussi à Hongrie, et qui bientÎt va investir au Québec a dit :

« Ayant testĂ© plusieurs types d’investissement Ă  long terme et court terme, meublĂ©s et non meublĂ©s, particuliers et sociĂ©tĂ©s, avec ou sans financement, j’ai dĂ©jĂ  pas mal de l’expĂ©rience sur plusieurs gĂ©ographies Malte, Budapest et maintenant Detroit, j’aurais tendance Ă  dire que le meilleur investissement en termes de risques et rĂ©compenses est d’acheter des espaces de bureau. Ensuite, on peut les louer Ă  l’espace au mĂštre carrĂ©.

Plusieurs raisons :

  1. Les clients sont des sociétés, ils sont en général meilleurs payeurs que des particuliers.
  2. Les baux sont en général de plus longue durée.
  3. Les prix au mÚtre carré se louent plus cher.
  4. Quasiment aucune gestion locative, on vérifie juste la réception des paiements.
  5. Moins de maintenance, pas de problĂšme avec les cuisines, les salles de bains.

Selon les pays, il est parfois possible de transformer les bureaux plus tard comme logement au cas oĂč les demandes en bureau se rĂ©duisent, ou pourquoi pas faire du AirBnB pour booster la rentabilitĂ©. Et dans ce cas, il faut absolument confier Ă  un gestionnaire pour que ça ne devienne pas chronophage.

AprĂšs, si on veut aller encore plus loin dans le raisonnement, je pense qu’investir dans des terrains est encore moins chronophage. On achĂšte le terrain et on le loue. Le locataire a l’entiĂšre responsabilitĂ©. »

J’avais aussi posĂ© la question dans mon mini mastermind immobilier au QuĂ©bec et il y a eu des discussions entre les membres. Florian qui est aussi un investisseur au QuĂ©bec a dit :

« Effectivement, la location de terrain nu est quelque chose de trĂšs peu prenant et Ă  la fois trĂšs rentable sur le long terme. Je suis d’accord avec Yann lorsqu’il dit qu’il faut acheter dans des zones Ă  urbaniser et avec Charles pour la location de bureau.

Le croisement de ces deux approches peut ĂȘtre trĂšs intĂ©ressant avec l’exploitation de terrains nus dans des zones Ă  urbaniser.

Par exemple, j’ai achetĂ© un terrain de 1000 mÂČ Ă  Kribi au Cameroun qui est en train de devenir la plus grande zone portuaire en Afrique francophone pour y construire des logements que je louerais Ă  des entreprises pour y loger leurs salariĂ©s.

Il y a beaucoup d’entreprises Ă©trangĂšres comme BollorĂ©, Total, EDF ou encore des sociĂ©tĂ©s chinoises qui s’implantent dans la ville, ce qui dynamise la zone d’un point de vue dĂ©mographique et Ă©conomique.

Le prix au mĂštre carrĂ© a pratiquement doublĂ© en moins d’un an dans la zone et les terrains commencent Ă  se faire rares. Beaucoup de particuliers proposent ainsi leurs terrains nus en location Ă  des sociĂ©tĂ©s Ă©trangĂšres qui exploiteront les terrains comme ils veulent en contrepartie d’un loyer.

GĂ©nĂ©ralement, les sociĂ©tĂ©s paient un Ă  trois ans de loyer en avance, ce qui peut permettre d’avoir un bon fond trĂ©sorerie dĂšs les dĂ©buts de la location.

Bolloré loue des terrains à Kribi à des particuliers pour ces entrepÎts, la chaßne hÎteliÚre Pullman loue également un terrain à Kribi pour y construire un hÎtel. »

Ensuite, on a Dan Sonafouo qui est également un membre du mastermind immobilier au Québec qui dit :

« La façon le moins risquĂ©e d’investir me semble investir dans ce qu’on connaĂźt le mieux et de s’ajuster en fonction des imprĂ©vus qui arriveront en cours de route.

On a dĂ©jĂ  assez mal avec ce qu’on connait, pourquoi s’embarquer dans ce qu’on ne connaĂźt pas.

L’immobilier, c’est le secteur. En achetant, j’achĂšte un titre de locataire.

Est-ce que je veux courir chaque mois aprĂšs les loyers ? Est-ce que je veux un bien dans une zone inondable ou sĂ©curitaire pour lequel chaque fois, on va m’appeler pour les rĂ©parations, les insectes et les animaux nuisibles ?

Pour une personne patiente, et en investissement, il vaut mieux l’ĂȘtre, je lui suggĂ©rais d’investir dans un bien en bon Ă©tat, pas de rĂ©novation majeure Ă  court terme, avec de bons locataires dans un bon secteur.

Et surtout, se rassurer que le bien se paie tout seul. »

VoilĂ  pour ce premier tour d’horizon. AprĂšs, je pense qu’il y a encore beaucoup d’autres stratĂ©gies pour investir sans se prendre la tĂȘte dans l’immobilier.

Vous avez aimĂ© cette vidĂ©o ? Cliquez ici pour vous abonner gratuitement Ă  la chaĂźne Youtube ! 🙂