🏗 🌅 Comment investir dans l’immobilier sans RIEN faire ? (58/365)

Vous voulez INVESTIR dans l’immobilier sans vous prendre la tête ?
J’ai posé la question à des experts immobiliers, je vous partage leurs réponses !
➽ Si vous aussi vous avez un stratégie pour investir dans l’immobilier de façon libre, partagez nous votre expérience dans les commentaires.

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Référence donnée par Michael sur la rentabilité de la pierre papier : http://www1.ieif.fr/mailing/presse/CP-PLP-2017.html

– La vidéo “Mes pires erreurs en IMMOBILIER (et pourquoi je ne recommande plus Elise Franck) – 253/365” : https://www.youtube.com/watch?v=o344hMO6n7k&t=0s&list=PLlNaq4hbeacS07PeMWQJLiCEcWpNqX_IH&index=222
– La vidéo “Comment commencer à investir en partant de zéro (222/365)” : https://www.youtube.com/watch?v=ClBHXHS2xhk&t=0s&index=23&list=PLlNaq4hbeacRenu3pV65ir209cjP6CZph

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A 18 ans, j’ai décidé de quitter l’école pour créer ma première entreprise. Je n’avais qu’une envie : être libre. Après avoir surmonté de nombreux obstacles, j’ai réussi à mettre mon entreprise au service de ma vie, plutôt que d’avoir une vie au service de l’entreprise… Aujourd’hui, je voyage 6 mois par an et j’inspire des milliers d’entrepreneurs et de créateurs à être plus libres et plus heureux.

Que vous souhaitiez changer de vie, réussir sur Internet ou tout simplement devenir une meilleure personne, ma chaîne vous y aidera. Chaque jour, vous trouverez une nouvelle vidéo inspirante pour vous aider à vivre une vie plus riche.

https://www.youtube.com/watch?v=6N3y5MmWpXg

Transcription texte (littérale) de la vidéo “🏗 🌅 Comment investir dans l’immobilier sans RIEN faire ? (58/365)” :

Je suis vraiment un adepte du 20/80, c’est-à-dire des 20% d’actions qui amènent 80% de résultats.

Comme vous le savez, si vous avez vu la vidéo que j’ai tournée au Japon il y a un an, j’ai essayé d’appliquer ce principe 20/80 immobilier en essayant d’automatiser, de déléguer un maximum de choses, et ça ne s’est pas toujours bien passé.

Notamment, je suis passé en France par un prestataire qui s’appelle Élise Franck et ça s’est tellement mal passé que je suis même en procès avec elle aujourd’hui.

Suite à cette vidéo qui, je crois, a été vu à peu près 70 000 fois, il y a pas mal de gens y compris quelques experts qui me disent que dans l’immobilier, le 20/80 est compliqué.

Je me suis dit qu’il y a des experts qui me disent ça, mais qu’est-ce qui se passe si je leur pose la question, si je demande à des experts immobiliers quelle est d’après eux la manière la plus simple, la plus efficace, la plus libre de prise de tête pour investir dans l’immobilier de manière efficace à horizon long terme, 20 ou 30 ans.

Donc, j’ai envoyé un email à plusieurs experts qui m’ont gentiment répondu et dont voici leur réponse.

Commençons par Yann Darwin qui a une chaîne YouTube sur l’immobilier et qui me dit :

« Tu sais, mon credo maintenant, c’est maintenant et pas dans 20 ans. Mais je me prête à l’exercice avec plaisir.

Attention par contre, qu’on soit bien clair, je parlais de stratégie de diversification et non pas de primo investissement. »

En gros, il ne recommande pas d’appliquer la stratégie qu’il va partager en premier. Vous devez d’abord investir dans l’immobilier classique.

« Si on parle à l’horizon long, très long terme, c’est-à-dire 20 ou 30 ans et que la priorité numéro un est l’ultime passivité, pour le meilleur rapport risque temps-ROI, cet horizon de temps, je choisirai des actifs avec gros potentiel de hausse dans un coin extrêmement dévalorisé, type en crise, post-crise, ou plus bas. »

Triple check-list avant de se lancer dans un plan comme ça :

  1. une croissance démographique bien orientée sur le secteur
  2. de gros projets d’urbanisation ou de modernisation à horizon 10 ans
  3. une fiscalité basse ou optimisée grâce à des dispositifs spécifiques ou inexistants

Voilà pourquoi :

Tous les marchés connaissent des cycles plus ou moins longs. Miser sur des actifs extrêmement sous-valorisés est un bon pari pour maximiser son retour sur investissement sur des horizons de temps aussi vastes.

Tu peux aussi acheter beaucoup plus pour pas cher et maximiser la revente.

Tu délègues toute la gestion, car la rentabilité immédiate n’est pas pour une fois ta priorité.

Pour les biens loués louables, l’objectif est à peine d’être à l’équilibre pendant le temps de détention.

Pour un plus gros potentiel, si tu acceptes un niveau de risque supérieur et que tu n’as pas besoin de cash, tu peux viser des biens très peu liquides de type terrains nus bien en ruine, zones non constructibles, zones à urbaniser.

Dans bien des coins, on peut acheter beaucoup pour vraiment peu cher.

Ensuite, tu attends longtemps.

Quelques exemples pour bien comprendre :

  • achat en 2009 au pire des subprimes, revente dix ans plus tard
  • achat en 2010 en Espagne
  • achat en 2011-2012 en Grèce et Portugal
  • achat au Brésil dans les quartiers en mutation à la frontière des Favelas
  • achat dans les zones urbanisées dans les pays de l’est : Bulgarie, Croatie, Estoniens. »

Là, on a une démarche intéressante et on trouve aussi quelque chose qui est lié à l’entrepreneuriat, c’est que les crises sont toujours des moments d’opportunité.

C’est quand tout le monde est en train de paniquer que les prix se crashent et que les gens font n’importe quoi, qu’il y a des opportunités à prendre pour les gens qui savent garder la tête froide et qui comprennent que, de toute façon, c’est un cycle normal, qu’il y a des crises, il y en a déjà eu et il y en aura encore, et que forcément les prix vont remonter. »

Ensuite, Michaël Ferrari du blog « Esprit riche » a dit :

« La manière la plus libre de problème et profitable sur le long terme, c’est l’immobilier papier. Il y a deux formes : les SCPI ou les foncières cotées en bourse.

Selon l’IEIF, les foncières cotées en France ont un rendement sur 20 ans de 13,5%. »

Quand j’ai vu ça, je me dis que c’était quand même assez énorme parce que 13%, c’est vraiment énorme. Je lui ai demandé ses sources et il me les a données.

Là, Michaël recommande d’investir dans l’immobilier papier. C’est-à-dire que plutôt que de vous embêter vous-même à faire les choses, vous prenez des actions dans les entreprises dont le métier est d’investir dans l’immobilier.

Donc, vous n’avez plus aucun problème.

Comme il le dit : « L’avantage essentiel, c’est zéro gestion, zéro temps, zéro problème, tout en ayant un rendement indexé sur l’inflation. »

Là, c’est similaire à investir dans des trackers. Par contre, on perd un des gros leviers de l’investissement immobilier, c’est-à-dire que c’est très difficile d’avoir un prêt bancaire pour investir dans des actions, dans des entreprises.

Ensuite, Fabrice Patat qui est un investisseur au Québec a dit : « Pour moi, une des bonnes manières d’investir dans l’immobilier sur horizon 20-30 ans, un des problèmes, c’est le viager.

Pas de problème de recherche ou de gestion de locataire, une fiscalité quasi nulle sur un horizon de 20-30 ans, l’achat d’un même immobilier à 30-40% de sa valeur actuelle et ce malgré le risque très calculé de la rente viagère à vie. Il va faire que l’investissement a de bonnes chances de réussir. »

Ensuite, Charles Guillemin qui est un entrepreneur français qui vie à Malte, qui a des investissements à Malte et aussi à Hongrie, et qui bientôt va investir au Québec a dit :

« Ayant testé plusieurs types d’investissement à long terme et court terme, meublés et non meublés, particuliers et sociétés, avec ou sans financement, j’ai déjà pas mal de l’expérience sur plusieurs géographies Malte, Budapest et maintenant Detroit, j’aurais tendance à dire que le meilleur investissement en termes de risques et récompenses est d’acheter des espaces de bureau. Ensuite, on peut les louer à l’espace au mètre carré.

Plusieurs raisons :

  1. Les clients sont des sociétés, ils sont en général meilleurs payeurs que des particuliers.
  2. Les baux sont en général de plus longue durée.
  3. Les prix au mètre carré se louent plus cher.
  4. Quasiment aucune gestion locative, on vérifie juste la réception des paiements.
  5. Moins de maintenance, pas de problème avec les cuisines, les salles de bains.

Selon les pays, il est parfois possible de transformer les bureaux plus tard comme logement au cas où les demandes en bureau se réduisent, ou pourquoi pas faire du AirBnB pour booster la rentabilité. Et dans ce cas, il faut absolument confier à un gestionnaire pour que ça ne devienne pas chronophage.

Après, si on veut aller encore plus loin dans le raisonnement, je pense qu’investir dans des terrains est encore moins chronophage. On achète le terrain et on le loue. Le locataire a l’entière responsabilité. »

J’avais aussi posé la question dans mon mini mastermind immobilier au Québec et il y a eu des discussions entre les membres. Florian qui est aussi un investisseur au Québec a dit :

« Effectivement, la location de terrain nu est quelque chose de très peu prenant et à la fois très rentable sur le long terme. Je suis d’accord avec Yann lorsqu’il dit qu’il faut acheter dans des zones à urbaniser et avec Charles pour la location de bureau.

Le croisement de ces deux approches peut être très intéressant avec l’exploitation de terrains nus dans des zones à urbaniser.

Par exemple, j’ai acheté un terrain de 1000 m² à Kribi au Cameroun qui est en train de devenir la plus grande zone portuaire en Afrique francophone pour y construire des logements que je louerais à des entreprises pour y loger leurs salariés.

Il y a beaucoup d’entreprises étrangères comme Bolloré, Total, EDF ou encore des sociétés chinoises qui s’implantent dans la ville, ce qui dynamise la zone d’un point de vue démographique et économique.

Le prix au mètre carré a pratiquement doublé en moins d’un an dans la zone et les terrains commencent à se faire rares. Beaucoup de particuliers proposent ainsi leurs terrains nus en location à des sociétés étrangères qui exploiteront les terrains comme ils veulent en contrepartie d’un loyer.

Généralement, les sociétés paient un à trois ans de loyer en avance, ce qui peut permettre d’avoir un bon fond trésorerie dès les débuts de la location.

Bolloré loue des terrains à Kribi à des particuliers pour ces entrepôts, la chaîne hôtelière Pullman loue également un terrain à Kribi pour y construire un hôtel. »

Ensuite, on a Dan Sonafouo qui est également un membre du mastermind immobilier au Québec qui dit :

« La façon le moins risquée d’investir me semble investir dans ce qu’on connaît le mieux et de s’ajuster en fonction des imprévus qui arriveront en cours de route.

On a déjà assez mal avec ce qu’on connait, pourquoi s’embarquer dans ce qu’on ne connaît pas.

L’immobilier, c’est le secteur. En achetant, j’achète un titre de locataire.

Est-ce que je veux courir chaque mois après les loyers ? Est-ce que je veux un bien dans une zone inondable ou sécuritaire pour lequel chaque fois, on va m’appeler pour les réparations, les insectes et les animaux nuisibles ?

Pour une personne patiente, et en investissement, il vaut mieux l’être, je lui suggérais d’investir dans un bien en bon état, pas de rénovation majeure à court terme, avec de bons locataires dans un bon secteur.

Et surtout, se rassurer que le bien se paie tout seul. »

Voilà pour ce premier tour d’horizon. Après, je pense qu’il y a encore beaucoup d’autres stratégies pour investir sans se prendre la tête dans l’immobilier.

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