Comment INVESTIR dans l’IMMOBILIER, la stratégie d’une EXPERTE

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Transcription texte (littérale) de la vidéo « Comment INVESTIR dans l’IMMOBILIER, la stratégie d’une EXPERTE » :

Stéphanie Milot : L’école où j’ai été formée nous enseignait à acheter des immeubles près de chez nous.

Par exemple, si demain matin, je n’ai plus de gestionnaire ou je n’ai plus de compagnie de gestion qui me convient, je pourrais toujours avec l’expérience que j’ai reprendre la gestion.

Olivier Roland : Il y a très peu de chance que ça arrive. Il y a beaucoup de société de gestion.

Stéphanie Milot : Il y a peu de chance que ça arrive. Mais la réalité, c’est que ça prend du temps à connaître un marché.

Le marché Montréalais, le marché autour de Montréal, je le connais. Si tu m’emmènerais à Montréal, je vais te dire : Olivier, n’achète pas là ou achète là.

Je ne connais pas le marché à Paris, je ne connais pas le marché en Belgique, et je n’ai pas envie de l’apprendre. Mais j’aurais pu le faire.

En 2008, lorsqu’il y a eu le crash aux Etats-Unis, j’ai fait une formation « Investir en Floride » parce qu’il y avait des opportunités incroyables. Mais encore là, on a décidé de ne pas passer à l’action pour une raison, c’est que je ne connaissais pas assez le marché.

C’est beau de faire une formation, mais sur papier, ce n’est pas comme quand tu vis en Floride.

J’ai décidé finalement, et puis pour d’autres raisons aussi, on a décidé de continuer à grossir le parc au Québec.

Mais je ne dis pas que ce n’est pas bon d’investir ailleurs. Si vous êtes en Europe et que vous nous écoutez, vous dites : J’ai envie d’aller au canada. Super ! Mais faites vos devoirs. C’est juste ça.

Connaissez le marché ou côtoyez des gens au Québec ou au Canada qui ont des immeubles. Informez-vous, faites des formations. Il n’y a pas de secret.

Olivier Roland : Moi, j’ai fait mon premier investissement à Miami en passant par quelqu’un qu’Olivier Seban connaît, qu’il a confiance. Il y a déjà un locataire dedans. Ça rassure quand même pas mal. Avec 10% de renta, donc c’est merveilleux.

Mais effectivement, je ne connais pas le marché, c’est vrai. Donc, il y a un petit risque.

Stéphanie Milot : Mais c’est un appartement. Le risque est pff !

Olivier Roland : Oui. Puis, il y a déjà quelqu’un dedans. On sait qu’il se loue à ce prix-là.

Stéphanie Milot : Mais si tu m’avais dit : Stéphanie, j’ai acheté un vrai appartement en Floride et je ne connais pas le marché, j’aurais dit que tu as beaucoup de nerfs, de sang-froid.

Je pense que la connaissance du marché est super importante. Et si on veut donner des stratégies aux gens : connaissance du marché, être capable de calculer vos ratios, la rentabilité d’un immeuble.

Trop de gens achètent en devant investir de leur poche. Il va falloir que tu travailles de 9 heures à 5 heures pour payer ton immeuble. Ce n’est pas ça l’idée de l’immobilier.

L’immobilier, c’est de créer un revenu passif. Passif veut dire : tu ne fais rien.

Olivier Roland : En termes de taux d’intérêt, de retour sur investissement brut, je crois qu’il faut 8% au minimum. C’est cela ?

Stéphanie Milot : Au Canada, ça a été ça pendant longtemps. Si tu investissais, nous, on dit dix fois les revenus.

Tu achètes un immeuble qui vaut un million, il faut qu’il te rapporte au moins 100 000 de revenus.

Olivier Roland : Donc, 10%.

Stéphanie Milot : En ce moment, si tu trouves ça, tu l’achètes. Encore là, il y a des choses à considérer. Si l’immeuble est en décrépitude.

Olivier Roland : C’est sûr qu’il y aura des travaux.

Stéphanie Milot : Si tout est délabré, il faut que tu mettes des sous, il faut le considérer. Il y a le secteur aussi. Il y a l’âge de l’immeuble.

Un immeuble récent vaut beaucoup plus cher qu’un immeuble qui a 50 ans parce que l’immeuble de 50 ans, tu vas éventuellement avoir à faire beaucoup de travaux. Alors que quand il est neuf, tu es bon pour 15 à 20 ans avant d’avoir à investir. Donc, il y a plein de choses à considérer.

Le ratio, c’est 10%. 10 fois les revenus, c’est vraiment bien.

En ce moment, on achète plutôt autour de 13 fois, même 14 fois les revenus, mais c’est une bonne stratégie si vous achetez à long terme parce que vous mettez votre risque sur 25, 30 ans. Alors, il n’y a pas de soucis.

Ce n’est pas intéressant d’acheter à 14 fois les revenus parce que tu vas perdre de l’argent. Tu ne seras pas capable de le revendre avec un profit rapidement.

En achetant à long terme, c’est qu’on mise sur le fait que ça va prendre de la valeur année après année. On n’est pas pressé. Et dans 25 ans, ça va valoir inévitablement beaucoup plus.

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