Comment INVESTIR à Miami (et pourquoi c’est IMPORTANT)

Aujourd’hui je partage comment j’ai investi à Miami, si cela vous intéresse, et pourquoi c’est IMPORTANT de diversifier vos investissements en investissant dans des pays étrangers.

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Paul Debastos, l’agent par lequel je suis passé pour acheter ce premier bien à Miami : http://www.pauldebastos.com/

– La vidéo « 1ère étape de l’Indépendance Financière : Comment vous constituer un FOND d’URGENCE » :
https://www.youtube.com/watch?v=hdqyeaLE0TQ&list=UUvq4sennWMM5hxDKfxIoojg

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Crédits :
– Description : Straßenschild Rue des deux gares in Paris (10. Arrondissement)
Auteur : Reinhardhauke
– Description : Rue Saint-Spire de Corbeil-Essonnes (Essonne, Île-de-France, France)
Auteur : Cyrilb1881
– Description : Marseille, lumière tamisée, orientation sud-est
Auteur : F. Laffont-Feraud
– Description : Image Olivier Seban
Source : https://www.youtube.com/user/OlivierSeban
– Description : Image Paul de Bastos
Source : http://www.pauldebastos.com/about-me/
– Description : On departure from MIA to ATL on a beautifully clear winter day
Auteur : Ron Reiring
– Description : Image Stéphanie Milot
Source : https://www.youtube.com/user/stephaniemilot1/videos

http://www.youtube.com/watch?v=CtWsXWvU5j8

 

Transcription texte (littérale) de la vidéo « Comment INVESTIR à Miami (et pourquoi c’est IMPORTANT) » :

Bonjour, ici Olivier Roland et bienvenue dans cette nouvelle vidéo en direct de Miami Beach dans laquelle je vais partager avec vous mon premier investissement immobilier à Miami. Je vais vous donner tous les détails : pourquoi j’ai fait ça, comment je l’ai fait, la rentabilité que je peux atteindre ici à Miami et comment vous pouvez faire aussi si ça vous intéresse. Mais avant, vous êtes libre de recevoir en complément mon livre « Vivez la vie de vos rêves grâce à votre blog » en cliquant sur la couverture qui apparaît là ou sur le lien qui apparaît ici. Et en laissant votre prénom et votre email, je vous enverrai le livre immédiatement.

Alors, mon investissement immobilier à Miami.

Tout d’abord, il faut savoir que je suis propriétaire de plusieurs appartements en France. Donc au-delà de ma résidence principale qui m’appartient, j’ai fait plusieurs investissements locatifs. Donc, j’ai un appartement à Paris, dans le 10e arrondissement. J’en ai un autre à Corbeil sur Essonnes dans la région parisienne et je suis en train d’en acquérir deux autres en ce moment même sur Marseille. Et ce qui est bien avec ces 4 appartements, c’est que la banque a financé à 110% l’acquisition c’est-à-dire qu’elle m’a avancé absolument tout l’argent nécessaire pour à la fois acheter les biens, faire les travaux et payer le notaire ; et que derrière, les loyers des locataires suffisent à rembourser le crédit. Donc, c’est vraiment un moyen simple de se constituer un capital qui tombe du ciel puisqu’on n’a pas besoin d’avancer de l’argent soi-même.

Mais ce n’est pas ce que j’ai fait à Miami comme je vais le partager avec vous. Alors, tout d’abord pourquoi investir à Miami plutôt que de continuer à investir en France ?

Tout simplement parce que en matière d’investissement, c’est très important de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Je pense que tout le monde le comprend. Si vous mettez tout votre argent dans un seul type d’investissement, si cet investissement finalement ne fonctionne pas, et bien vous perdez tout.

Mais au-delà de la diversification dans le type d’investissement, il y a aussi la diversification dans les pays et les zones monétaires. Si vous avez tous vos investissements dans un seul pays et dans une seule monnaie, malheureusement, vous êtes tributaire des performances de ce pays et de cette monnaie. C’est-à-dire que si un jour, il y a une crise profonde qui secoue un pays ou qu’il y a une crise profonde qui secoue la zone monétaire dans laquelle ce pays se trouve, et bien, vos investissements sont en péril, potentiellement sont en risque. Il faut se rappeler quand même qu’aucun pays n’est à l’abri d’un coup d’état, d’une dictature, d’un changement de régime. On a vu des pays devenir communistes par exemple. Bon, il y a peu de chance que ça arrive en France, je suis d’accord avec vous mais on ne sait jamais ce qui peut se produire. Et puis surtout ; on n’est pas à l’abri d’une vraie crise économique. Rappelez-vous l’Argentine en 2002 qui a été en dépôt de bilan, concrètement. Et du jour au lendemain, le pesos argentin a perdu toute sa valeur. Il y avait des gens qui avaient des millions de pesos sur leur compte et du jour au lendemain, ça ne servait plus qu’à acheter une baguette de pain dans la boulangerie du coin.

Donc, il faut diversifier ses investissements. Et c’est pour ça que mon objectif est d’investir au niveau immobilier dans au moins trois pays différents. Donc la France, ça, c’est fait. Les Etats-Unis, je viens juste de démarrer. Et je vais aussi sans doute investir au Québec puisque j’ai des personnes là-bas, notamment Stéphanie Milot que je salue si elle regarde cette vidéo qui a investi dans 97 appartements au Québec, qui a des bonnes pistes à me donner pour investir à Montréal et aux alentours. Donc, c’est une question de diversification des risques et voilà, de faire en sorte que j’ai des investissements immobiliers, non seulement dans des pays différents mais aussi dans les zones monétaires différentes. Donc si demain, l’euro se crashe complètement, j’aurai une source de revenu en dollar, et puis plus tard en dollar canadien, qui me permettront de vivre de manière normale dans différents pays.

Vous savez maintenant pourquoi j’ai fait ça. Maintenant, comment j’ai fait ça.

Je suis venu ici à Miami il y a un peu plus d’un an pour intervenir dans le Mastermind d’olivier Seban. Et Olivier Seban avait également fait un séminaire sur comment investir dans l’immobilier à Miami. Il nous a présenté un agent immobilier qui s’appelle Paul de Bastos, qui nous a présenté un petit peu les différents types d’investissements possibles. Et Paul nous disait que voilà, Miami ce n’était pas du tout comme en France. Il y a eu un gros crack immobilier il y a à peu près quelques années, en 2008. Et les prix sont encore inférieurs aujourd’hui d’achat à ce qu’étaient les prix en 2008. Et pourtant, les loyers, eux n’ont pas baissé. Ça veut dire qu’on peut avoir des rentabilités intéressantes. Il nous expliquait qu’on peut avoir des rentabilités brutes de 11, 12, 13 %, ce qui est exceptionnel en France. Pour tout vous dire là, dans les investissements immobiliers que j’ai fait en France, le meilleur que j’ai, c’est du 9% brut. Brut, c’est-à-dire qu’on prend juste le loyer et par rapport à l’investissement, on ne prend rien en compte, pas les charges, pas les impôts etc. Donc 9% brut, c’est le maximum que j’ai fait. Et là à Miami, il nous disait : c’est facile de trouver du 11, du 12, et peut-être même du 13%.

Quand j’ai vu ça, j’étais intéressé. Donc, j’ai été le voir, on a discuté. Et comme Olivier le recommandait, j’ai décidé de passer par lui. Et pendant un an, j’ai essayé de trouver un prêt en dollars en France parce que pourquoi ne pas avoir pris un prêt en euro pour investir à Miami ? En plus à Miami, ce qui est bien, c’est que vous pouvez acheter des appartements pour vraiment pas cher par rapport à la France. Là, l’appartement que j’ai acheté vaut 80 000 dollars. Ça fait à peu près – ça dépend du taux de change évidemment – au moment où vous regardez cette vidéo, on va dire 70 000 euros. Ce n’est quand même pas la mer à boire par rapport au prix qu’on peut avoir en France.

Donc, j’essaie d’avoir un prêt en dollars parce que avoir un prêt en euro sur 20 ans ou 15 ans pour un bien qui est à l’étranger, pour le coup, ce n’est pas une bonne idée parce que vous êtes tributaire des fluctuations de cours en l’euro et le dollar. Si vous remboursez votre prêt en euro et que vous encaissez les loyers en dollar, vous avez un risque sur la monnaie. Donc, ce n’est pas une chose très intelligente à faire. D’ailleurs, au moment où je fais cette vidéo et récemment, l’euro a perdu beaucoup de sa valeur, a perdu 10 à 20% de sa valeur par rapport au dollar. Donc si j’avais eu en euro, j’aurai pu avoir le bec dans l’eau.

J’ai cherché un prêt en dollar et je peux vous dire que c’était une mission impossible. Olivier Seban a trouvé très facilement un prêt en Suisse auprès de sa banque, mais apparemment en France, c’est très compliqué. Ou alors, je ne suis pas un assez bon client peut-être, Je ne sais pas. Voilà, j’ai demandé à ma banque, j’ai tapé du poing sur la table, j’ai demandé à une autre banque. Il n’y a personne qui fait de prêt en dollar. Paul de Bastos m’a mis en relation avec un courtier en prêts internationaux qui s’appelle courtier international qui, quand j’étais en relation, ils m’ont dit que j’étais un bon client, que j’avais un bon profil et qu’ils allaient pouvoir me trouver un prêt en dollar sans aucun problème. Ben voilà, 8 mois après leur premier contact, j’attends encore. Je les ai relancés plein de fois, aucune réponse. Et finalement, j’ai laissé tomber.

Donc, impossible de trouver un prêt. Ce que j’ai décidé de faire, c’est quand mon entreprise m’a versé les dividendes à la fin de l’année, j’ai tout simplement décidé d’acheter cash mon premier appartement à Miami. C’était la meilleure solution pour démarrer. C’est ce que j’ai fait. J’ai acheté mon premier appartement à 80 000 dollars. Et il y a déjà un locataire dedans. Et la rentabilité, une fois qu’on enlève les charges puisque les charges en propriété sont beaucoup plus importantes aux Etats-Unis, est de 10,5%. Donc, c’est quand même assez exceptionnel par rapport à ce qu’on trouve en France. Et voilà, il n’y a aucun risque. Il y a déjà le locataire qui est dedans. Enfin, il y a un petit risque. Il peut partir et je pourrai ne pas retrouver de locataire mais vu l’endroit où c’est, il y a peu de chance.

J’ai créé une entreprise ici à Miami pour gérer cet investissement. Donc, c’est ma première entreprise créée à l’étranger. Ouh ouh ! Il faut célébrer. Oui, c’est aussi une manière aussi de diversifier ses investissements, en ayant plusieurs entreprises dans différents pays comme ça qui gèrent des investissements différents, on ne sait jamais. Si vous avez une entreprise qui fait faillite dans un pays, vous avez encore d’autres entreprises qui fonctionnent dans d’autres pays. C’est toujours pratique.

Donc, voilà, premier investissement déjà rentable. Et surtout ce qui est bien, c’est que je vais pouvoir utiliser ce premier appartement qui m’appartient complètement pour obtenir des prêts dans des banques américaines. Oui, parce que j’ai oublié de le signaler, quand j’ai parlé d’obtenir un prêt en dollars, vous vous êtes sans doute dit : ben d’accord Olivier, mais pourquoi tu n’es pas allé aux Etats-Unis pour avoir un prêt en dollars dans les banques américaines ?

Alors, c’est possible. Mais en tant qu’étranger ça demande une paperasse incroyable. Et très honnêtement, j’ai autre chose à faire de ma vie que de remplir 15 000 dossiers en n’étant même pas sûr qu’à la fin, je vais obtenir un prêt. Par contre, quand on a un bien aux Etats-Unis, c’est beaucoup plus facile d’obtenir un prêt puisque évidemment, la banque est rassurée. Elle peut prendre le bien en hypothèque. Et si jamais vous n’arrivez pas à rembourser votre prêt, elle saisira votre bien et elle le vendra. Donc là, j’ai un appartement de 80 000 dollars, je peux obtenir un prêt de 70% de la somme aux Etats-Unis, en tout cas, c’est ce que m’a dit mon agent Paul. Et à partir de là, je vais pouvoir investir dans un autre appartement et commencer mon patrimoine immobilier ici aux Etats-Unis. Et je vais faire sans doute la même chose au Québec.

Donc, comment vous pouvez faire pareil ?

Déjà vous pouvez tirer parti de tout ce que je vous ai partagé maintenant puisque ça peut vous faire gagner pas mal de temps. Et puis sinon, la clé pour investir dans un pays étranger, c’est d’avoir un intermédiaire de confiance sur place, de passer par un agent qui connaît bien le terrain, qui connaît bien le milieu, qui va vous permettre d’éviter de vous faire avoir.

Alors, vous allez me dire : comment être sûr que cette personne est digne de confiance ?

Il y a toujours un petit risque. L’idéal, c’est comme moi, c’est d’être d’avoir cette personne qui est recommandée par quelqu’un en qui j’ai vraiment confiance et qui est un expert dans le sujet, à savoir Oliver Seban. Vous pouvez passer par Paul de Bastos si vous souhaitez, à Miami, dites-lui que vous venez de ma part. Et sinon, regardez, faites des recherches sur Internet tout simplement. Il y a un lecteur qui m’a envoyé récemment des contacts d’agents immobiliers non pas à Miami mais dans d’autres villes des Etats-Unis et qui me disait que c’était des gens de confiance. Donc, là comme je ne connais pas cette personne évidemment, la confiance est moindre. Mais c’est déjà une piste. Et puis, je peux aller rechercher sur Internet pour voir si ces personnes ont une belle réputation.

Donc, voilà. Alors évidemment, si vous n’avez pas encore démarré votre patrimoine immobilier en France, il est un peu prématuré d’envisager d’investir dans d’autres pays. Mais encore une fois là, en ce moment, à Miami, c’est vraiment une bonne affaire. On peut avoir d’excellents taux de rentabilité pour des investissements qui sont minimes par rapport à la France. En tout cas, je vous ai donné des pistes, à vous maintenant d’aller les explorer.

Merci d’avoir regardé cette vidéo. En complément, vous êtes libre de recevoir mon livre « Vivez la vie de vos rêves grâce à votre blog », qui vous donne des méthodes, des techniques pour créer ou développer votre business sur Internet. Pour ça, vous cliquez sur la couverture qui apparaît là ou sur le lien qui apparaît ici et vous laissez votre prénom et votre email et je vous envoie le livre immédiatement. Et puis si vous regardez cette vidéo sur un appareil qui ne vous permet pas de cliquer là, vous allez sur olivier-roland.tv/livre pour recevoir le livre.

Et puis comme d’habitude, j’ai besoin de votre feed-back. Si vous avez aimé cette vidéo, cliquez sur « j’aime » juste en dessous et puis partagez-la. Et en complément, n’hésitez pas à aller voir cette vidéo justement sur « Avant d’investir dans l’immobilier, l’importance de se constituer un fonds d’urgence ».

Merci d’avoir regardé cette vidéo. A demain pour la prochaine. Au revoir.

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Mot-clés utilisés pour trouver cet article :

paul de bastos