Comment être PROPRIÉTAIRE de 97 appartements à 44 ans en partant de ZÉRO

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Est-ce que le secteur de l’immobilier vous passionne ? Et avez-vous envie de vous lancer dans ce domaine d’activité ? Eh bien, cette vidéo d’Oliver Roland dans laquelle il interviewe Stéphanie Milot va vous être très utile.
* Présentation de Stéphanie Milot : âgée de 44 ans, elle est une auteure, conférencière, présentatrice d’une émission télévisée axée sur le développement personnel, mais aussi une entrepreneuse qui a un business en ligne et qui a brillamment réussi dans le domaine de l’immobilier. En effet, elle a un parcours intéressant dans ce domaine en acquérant 97 immeubles en 22 ans d’activité.
* Les débuts de Stéphanie Milot : la passion est la base de toute chose. Ensuite, il est important de suivre des formations pour pouvoir se familiariser avec le marché. Il est également important de s’entourer de gens compétents et qui ont réussi dans ce domaine afin d’avoir des conseils d’experts concernant ce qu’il faut faire et ce qu’il faut éviter pour mieux réussir. Ensuite, il faut passer à l’action : acheter le bien immobilier et le louer pour que l’investissement soit rentable, pour couvrir au moins les charges mensuelles concernant les taxes et assurances.
* Stratégie principale de Stéphanie Milot : ne pas vendre les biens immobiliers acquis, mais les louer sur du long terme étant donné que la valeur financière des appartements augmente au fil des années. Une autre astuce pour mieux investir consiste également à utiliser les biens déjà acquis pour cautionner de nouveaux prêts auprès des institutions financières.
* Mauvaise expérience transformée en tremplin vers le succès : dans la vie, il y a toujours une toute petite chose sur cent qui crée 99% des problèmes. Face à cela, il ne faut pas se désespérer au risque de tout laisser tomber. Au contraire, il faut savoir positiver et transformer cette impasse en quelque chose de bien. Les solutions trouvées pourront favoriser l’amélioration de l’activité.
* Le prochain projet de Stéphanie Milot : arrêter d’investir dans l’immobilier. Etant donné que certaines tâches ont été léguées, il y a beaucoup plus de temps pour se concentrer à d’autres projets, notamment sur celui du business en ligne intitulé l’ « ADN du succès ».
* Les conseils de Stéphanie Milot : si vous éprouvez une passion pour le domaine d’activité, lancez-vous dedans ! Toutefois, la passion ne suffit pas, il faut tout de même s’informer et se former pour pouvoir maîtriser le marché dans lequel vous souhaitez vous investir. Pour cela, voici des livres qui pourront vous aider : « Immofacile » de Ghislain Larochelle, « Tout le monde mérite d’être riche » d’Olivier Seban ainsi que le livre du Club des investisseurs immobiliers du Québec. Un autre conseil pour débuter dans une activité c’est d’aller à la rencontre des personnes exerçant dans le même domaine. Echanger avec elles permettent de suivre leurs pas pour devenir tout aussi brillant qu’elles ou les dépasser même. Et enfin, il faut savoir se motiver à dépasser ses peurs, les principales barrières qui bloquent la majorité des gens à ne pas réaliser leurs objectifs.

Crédits :
Description : Immeuble Walter-Benny, 239, rue du Saint-Sacrement, Montréal
Auteur : Jeangagnon
Source : http://commons.wikimedia.org/wiki/File:Immeuble_Walter-Benny_02.jpg

https://www.youtube.com/watch?v=NUfzblskM50

 

Transcription texte (littérale) de la vidéo « Comment être PROPRIÉTAIRE de 97 appartements à 44 ans en partant de ZÉRO » :

Olivier Roland : Bonjour ici Olivier Roland et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis actuellement avec Stéphanie Milot. Salut Stéphanie !

Stéphanie Milot : Salut, ça va bien ?

Olivier Roland : Ça va ?

Stéphanie Milot : Super bien.

Olivier Roland : Comme vous pouvez le voir, déjà vous avez remarqué deux choses, c’est que un, Stéphanie a un léger accent québécois voire prononcé.

Stéphanie Milot : Non, c’est toi qui as un accent.

Olivier Roland : Et deux, qu’elle a un sourire très télégénique puisque Stéphanie, on va parler de ça dans cette vidéo mais notamment, tu es présentatrice de télé au Québec.

Stéphanie Milot : Oui.

Olivier Roland : Et donc, tu as un parcours très intéressant d’entrepreneuse, mais ce n’est pas de ça qu’on va parler aujourd’hui parce qu’il y a quelque chose qui m’a complètement étonné, surpris, renversé même quand je t’ai rencontré pour la première fois il y a quelques mois. C’est que tu m’as dit : Ah oui, au fait, j’ai investi dans l’immobilier au Québec et j’ai 97 appartements.

Stéphanie Milot : Oui. Tout à fait.

Olivier Roland : J’ai fait : Ah ? Tu as 97 appartements ? Et quel âge tu as aujourd’hui ?

Stéphanie Milot : Je vais avoir 44 bientôt. Tu sais qu’on ne demande pas ça à une femme.

Olivier Roland : Je sais. Ecoute là, c’est pour la chaîne. C’est pour le bien public. Et donc, 44 ans.

Stéphanie Milot : Oui, ça fait 22 ans que j’ai acheté mon premier immeuble.

Olivier Roland : Et 97 appartements dont la plupart dans des immeubles, c’est-à-dire que plusieurs appartements dans un immeuble.

Stéphanie Milot : Oui.

Olivier Roland : Waouh ! Déjà avant de parler de ça, est-ce que tu peux te présenter rapidement ?

Stéphanie Milot : Oui. Je suis auteur. J’ai écrit plusieurs livres, je suis conférencière, donc je fais des conférences en présentiel comme vous appelez en Europe depuis plusieurs années, depuis 10 ans au Québec. Et depuis deux ans je suis un peu comme toi dans le business en ligne avec mes thèmes à moi. Je viens de lancer un programme qui s’appelle « L’ADN du Succès ». Et évidemment, il y a l’immobilier comme on en parlait d’entrée de jeu. Mais l’immobilier, c’est comme un à côté pour moi. Aujourd’hui, les immeubles sont là, ils se paient, la rentabilité est là. Aujourd’hui, je ne m’en occupe plus pour me concentrer sur le business internet.

Olivier Roland : Donc là aujourd’hui, à 44 ans, si tu as envie d’arrêter de travailler, tu peux arrêter de travailler jusqu’à la fin de tes jours.

Stéphanie Milot : Je pourrais. Evidemment, c’est qu’on a un style de vie qui fait en sorte que plus on fait de revenus, plus on a envie de profiter de la vie. Mais oui, si je décidais de dire : je veux avoir une vie un peu plus modeste, oui, tout à fait. L’idée, c’est toujours de s’assurer que tes revenus sont plus grands que ce que tu dépenses.

Olivier Roland : Bien sûr, c’est le principe de base. Sinon, tu pourrais avoir quelques problèmes.

Stéphanie Milot : Exactement. Donc à partir de là, oui, mais ce n’est pas le choix que je décide de faire.

Olivier Roland : Ok. Donc, tu t’es lancée dans l’entrepreneuriat très tôt. Tu as créé ta première entreprise à 20 ans, c’est ça ?

Stéphanie Milot : Non, 24 ans.

Olivier Roland : A 24 ans. Quand est-ce que tu as investi dans l’immobilier pour la première fois ?

Stéphanie Milot : A 22 ans.

Olivier Roland : Ah ! Tu as commencé à investir avant.

Stéphanie Milot : Oui, tout à fait. J’ai investi dans l’immobilier avant. J’ai étudié à cette époque-là l’université en marketing et je me rappellerai toujours. L’enseignant, un matin dans la classe, nous avait dit au groupe : Si vous voulez atteindre l’indépendance financière, achetez de la brique. C’est une expression qu’on disait au Québec : achetez de la brique.

Olivier Roland : Donc, tu as appris ça à l’école ?

Stéphanie Milot : Honnêtement, je n’ai pas appris ça à l’école. Ce n’était pas du tout le propos de ce cours-là, mais cet enseignant-là avait des immeubles et il nous avait dit ça au groupe. Et honnêtement moi, olivier, ce n’était vraiment pas tombé dans l’oreille d’une sourde. Je me suis dit du haut de mes 22 ans : Waouh ! Ok, c’est super. Et pas longtemps après, le père d’une de mes amies avait aussi des immeubles et lui aussi nous a parlé de ça. Et moi, je me suis dit : Ok, c’est ce que je vais faire. J’ai commencé à cette époque-là à chercher dans la région Montréal un petit immeuble parce que je n’avais pas beaucoup d’argent à l’époque. Avec un peu de cash, on pouvait acheter il y avait quelques années. Et du coup, j’ai trouvé. J’ai trouvé un petit trois appartements que je possède toujours aujourd’hui parce que je n’ai jamais vendu mes immeubles. On pourrait en parler parce que c’est une stratégie qui me convient, et évidemment que moi, je suggère aux gens.

Olivier Roland : Mais alors, comment ? Tu avais 22 ans, tu es étudiante, tu n’avais pas de salaire.

Stéphanie Milot : J’avais travaillé avant. J’ai travaillé plusieurs années et ensuite, je suis retournée étudier. Je m’étais mis des sous de côté. J’ai pris la moitié de mon argent pour acheter mon immeuble et l’autre moitié, je l’ai investi à la bourse. Et curieusement, j’ai tout perdu à la bourse. Ce n’était pas énorme, mais j’ai tout perdu. Et le cash que j’ai mis pour mon immeuble, aujourd’hui, on connaît l’histoire.

Olivier Roland : Mais donc, tu avais quand même réussi à mettre suffisamment d’argent à côté pour acheter un immeuble entier, en prenant juste la moitié de tes réserves.

Stéphanie Milot : Non mais je n’ai pas payé comptant. Il y avait une hypothèque, bien sûr.

Olivier Roland : Ah, c’est ça. Expliquez un petit peu comment cela fonctionne.

Stéphanie Milot : Je ne sais pas si c’est pareil en Europe, mais nous au Québec quand on veut acheter un immeuble, on doit mettre en moyenne entre 15 et 25% de comptant. En prenant des chiffres, un immeuble de 100 000 dollars ou 100 000 euros, on devrait mettre entre 15 et 25 000. Donc, j’avais cela.

Olivier Roland : Et donc, tu avais ça et tu as pu aller avoir la banque.

Stéphanie Milot : Oui.

Olivier Roland : Cela n’a pas été difficile pour toi en tant que jeune étudiante de 22 ans ?

Stéphanie Milot : Non, si tu avais l’argent. Et c’était plus facile à l’époque. Aujourd’hui, c’est sûr que les normes se sont resserrées. Il y a eu des crises financières qui ont fait que les banquiers sont un petit plus frileux à le fait de prêter les yeux fermés. Mais malgré ça, à l’époque, ça a été facile.

Olivier Roland : Je pense qu’aujourd’hui, on peut encore pouvoir se débrouiller. Effectivement, c’est un peu plus difficile, mais ce n’est pas pour ça que c’est impossible.

Stéphanie Milot : Mais il faut être créatif.

Olivier Roland : Mais ça, c’est intéressant. Vous voyez un petit peu la démarche. Donc déjà, déclic. Et contrairement à beaucoup de gens qui ont un déclic et qui après ne font rien du tout, toi, tu as eu un déclic et tu as décidé d’agir et de te mettre en action. Tu as trouvé un bien, tu avais un peu d’argent de côté, tu l’as utilisé, tu as été allée voir la banque et tu as investi. Alors, est-ce que c’était rentable dès le début ? Tu as fait en sorte que les loyers étaient supérieurs pour autant ?

Stéphanie Milot : Oui, c’est le but. Par contre, si vous vous considérez investir dans l’immobilier, ça doit minimalement être rentable, sans dire que je fais énormément de sous ; mais au moins que ce que les loyers vous rapportent, ça couvre l’hypothèque, les taxes, les assurances et tout. Puis s’il vous en reste, tant mieux. C’est un super bel achat. S’il n’en reste pas, à la limite, ça dépend toujours de notre vision. Moi, j’ai toujours eu une vision de long terme. Donc, j’ai acheté un immeuble en me disant : je vais le garder pour 30 ans. Et la réalité, c’est que je n’ai jamais vendu aucun immeuble et j’ai grossi mon parc immobilier. Moi, c’est ma stratégie. Il y a d’autres stratégies qui font ça.

Olivier Roland : Il y a d’autres stratégies. Moi, j’ai fait un petit peu moins d’investissement dans l’immobilier que toi pour l’instant. Je dois avoir là cinq appartements. Mais effectivement, je n’ai pas…

Stéphanie Milot : Mais tu es beaucoup plus jeune.

Olivier Roland : Oui, beaucoup je ne sais pas. En tout cas, je n’ai pas démarré à ton âge mais surtout, je suis dans la même stratégie que toi, c’est-à-dire je n’ai pas l’intention de vendre, je veux juste avoir ça. Mais alors, quelle est ta stratégie, ton envie derrière cette stratégie de ne pas vendre en fait ? Pourquoi tu veux garder tout ?

Stéphanie Milot : Premièrement, ce qui est vraiment important de savoir c’est que surtout dans le marché actuel, qui doit ressembler à l’Europe et le Canada, ce n’est pas nécessairement facile en ce moment d’investir dans l’immobilier. Les immeubles sont chers. J’imagine que c’est pareil en Europe mais nous au Canada, c’est comme ça. Et le fait d’acheter et d’investir pour le long terme, c’est moins grave de le payer peut-être un peu plus cher.

Olivier Roland : Oui.

Stéphanie Milot : Quelqu’un qui dit : Moi, j’achète pour revendre dans un an, il faut que tu aies une super opportunité si tu veux faire un peu d’argent. Mais quand tu achètes dans l’optique de dire : Je vais le garder 30 ou 40 ans, à la limite, je vais le léguer à mes enfants, quand même que tu paies un peu plus cher, c’est beaucoup moins grave parce qu’évidemment c’est amorti sur toutes les années. Moi, ça a été ma stratégie. Je n’ai jamais vendu aucun immeuble. Et il y a une raison aussi, c’est que nous au niveau de la loi, de l’impôt, c’est que quand tu vends, tu es taxé sur tout le profit. Et c’est beaucoup plus avantageux au Canada de se dire : Je vais juste aller rechercher, donc refinancer mon immeuble avec le prix de la valeur et je vais le garder et j’en rachète un autre.

Olivier Roland : Cela veut dire que ça, c’est quelque chose que vous pouvez utiliser au Québec, c’est-à-dire que tu peux utiliser les appartements que tu as déjà comme cautionnement pour obtenir un nouveau prêt.

Stéphanie Milot : Exact. Tout à fait. Prenons des chiffres. Vous avez un immeuble qui vaut 200 000 dollars, vous l’avez payé 100 000 dollars il y a quelques années, la différence, vous pouvez aller la chercher et l’appliquer sur un nouvel immeuble. On comprend que ça peut aller assez rapidement.

Olivier Roland : Oui, tout à fait. Et puis, ça peut faire effet boule de neige.

Stéphanie Milot : Exactement. Et sur le long terme, on sait que ça devient de plus en plus intéressant parce que tu utilises le levier et à un moment donné, il se grossit. Les derniers que j’ai achetés, c’était 16 appartements. 16 appartements, on parle d’un investissement de plus d’un million de dollars. Mais évidemment, à chaque fois, c’est que tu étais allé refinancer d’autres immeubles. Puis, d’autres, tu avais des fois 400 000 dollars d’équité pour réinvestir sur un autre immeuble.

Olivier Roland : Cela veut dire, par exemple, tu es propriétaire à 100% de ton appartement qui vaut, on va dire, 200 000 dollars. Et tu peux emprunter 200 000 dollars. Et si jamais tu ne peux pas…

Stéphanie Milot : Tu ne peux pas emprunter la totalité.

Olivier Roland : 70%.

Stéphanie Milot : Tu peux emprunter 75%.

Olivier Roland : 75%. Et si jamais tu ne peux pas rembourser, la banque récupère ton bien et le vend.

Stéphanie Milot : Oui.

Olivier Roland : Mais ça, je pense qu’on peut le faire en France. Par contre, qu’est-ce qui se passe si tu as juste avancé 20 000 dollars et que le reste est un prêt qui reste à rembourser. Par exemple sur un appartement de 100 000 dollars, tu vas payer 20 000 dollars d’avance, il y a encore 80 000 dollars. Finalement, il y a une partie de 80% à la banque. Est-ce que tu peux quand même avoir un prêt de 100 000 dollars ?

Stéphanie Milot : Non.

Olivier Roland : D’accord. C’est juste sur la partie qui t’appartient à toi.

Stéphanie Milot : Sur la plus-value.

Olivier Roland : C’est ça la différence avec la France, c’est que il y a la plus-value qui est prise en compte.

Stéphanie Milot : Exactement. Tout à fait.

Olivier Roland : D’accord. Ok, intéressant. Donc, tu as comme ça commencé à faire un effet boule de neige, à acquérir de plus en plus d’appartements. Pourquoi cette boulimie ? J’ai envie de dire 97 appartements !

Stéphanie Milot : J’étais passionnée. Tu sais, je dis toujours aux gens : si vous nous écoutez aujourd’hui, et vous dites : Waouh ! Je m’en vais dans l’immobilier. Il faut savoir une chose : il faut être pile. Moi, Olivier, mes week-ends, quand je suis seule des fois, quand mon conjoint est parti faire du ski avec mon fils, juste pour le plaisir, je vais visiter des appartements. C’est ma passion. J’aime l’immeuble, j’ai toujours aimé ça. Donc, ce n’est pas juste une question de dire je veux faire de l’argent, je veux assurer mes vieux jours, il y a ça aussi bien sûr. C’est une stratégie pour ma retraite. Vous appelez ça retraite nos vieux jours ?

Olivier Roland : Oui.

Stéphanie Milot : Mais à la base, j’aime ça.

Olivier Roland : D’accord.

Stéphanie Milot : J’aurai pu faire la même chose à la bourse.

Olivier Roland : Est-ce que tu as fait en sorte d’aimer ? Ou est-ce que c’était vraiment naturellement ?

Stéphanie Milot : Non. J’aimais ça. J’aimais ça. Quand j’étais petite, je jouais à l’agent immobilier.

Olivier Roland : Ah bon ?

Stéphanie Milot : Oui, je construisais des plans.

Olivier Roland : C’est énorme ça.

Stéphanie Milot : Mais c’est ça. J’aurai pu reproduire la même chose avec la bourse mais il aurait fallu que je m’éduque, ce que j’ai fait d’ailleurs dans l’immobilier. C’est comme tu dis, on veut donner des conseils aux gens, n’importe qui qui nous écoute aujourd’hui et qui n’a pas débuté encore dans l’immobilier, meilleur conseil : allez faire des formations. Tu ne pars pas dans le hasard. Mon ami a fait du cash avec ça, je m’en vais m’acheter, tu vas te casser la gueule. Tu peux te la casser. Il y a des risques. Donc moi, j’ai fait les formations. Après, j’avais fait des formations pour investir ici en Floride parce qu’on est à Miami, on ne le dit pas mais.

Olivier Roland : Oui, on est à Miami là.

Stéphanie Milot : Donc, tu n’achètes pas. Il faut que tu connaisses ton marché. Il faut que tu connaisses le secteur où tu vas acheter. Que ce soit au Québec ou en Europe, c’est la même chose. Il y a des bons, il y a des moins bons secteurs. Il y a des secteurs où il y a de la criminalité. Est-ce que vous avez envie de vous embarquer là-dedans ? Est-ce que vous avez envie pour aller percevoir vos loyers d’être obligé de vous transformer en bodyguard ou d’en engager ? Non. En tout cas, pour moi, ce n’était pas mon cas. Là avec ma grandeur et ma stature, je ne fais pas peur à personne. Donc, c’est ça l’idée.

Olivier Roland : Mais, tu étais vraiment dans une démarche de formation, de découverte progressive.

Stéphanie Milot : Ah vraiment. J’ai fait des cours, je me suis entouré de gens qui, lorsque j’ai débuté, avaient des parcs imposants, des parcs immobiliers. Aussi, cela m’a permis de croire : Hey ! Si lui est capable, je suis capable aussi.

Olivier Roland : C’est très important parce que regarder des vidéos, c’est bien mais ça ne suffit pas. Quand vous rencontrez des gens, vous vous rendez compte que ce n’est pas des demi-dieux qui brillent la nuit. C’est vraiment des êtres humains avec des défauts, et tout ça, que vous dites : Mais si ce gars-là peut y arriver, moi aussi. Ça joue vraiment énormément au niveau psychologique. Donc, tu as été rencontré des gens qui avaient des empires immobiliers.

Stéphanie Milot : Tout à fait.

Olivier Roland : Qui avaient déjà investi.

Stéphanie Milot : Des empires ou des plus petits parcs. Et ce qui est la beauté de ça, comme dans n’importe quelle démarche, c’est que ces gens-là vont dire les erreurs aussi qu’ils ont faites et ça te permet d’apprendre. Ça te permet de contourner les erreurs qu’ils ont faites. La personne qui dit : Stéphanie, n’investis pas dans tel secteur par exemple ou Olivier, à Paris ou à telle place, n’investis pas là, il l’a fait. Il s’est planté. Mais tu sais que c’est quand même quelqu’un qui a eu du succès dans son domaine, donc il a une crédibilité. Et ça te permet justement de contourner certains échecs. On peut quand même avoir des difficultés.

Olivier Roland : Quelles sont les erreurs que tu as faites, toi ? On va dire la principale.

Stéphanie Milot : Je vais te parler, ce n’est pas une erreur, plus que un moment qui a été vraiment charnière, et c’est en 2008. En 2008, j’ai eu mon fils, un enfant. Et là, j’étais en déjà 50 quelques portes, 50 quelques logements. Et on a acheté un immeuble. Et il y avait un locataire à problème. C’est un 16 appartement, il y avait un locataire à problème.

Olivier Roland : Sur les 16.

Stéphanie Milot : Oui, mais, tout a une problématique. Un junkie.

Olivier Roland : Oui. Ça fait partie des 1% qui créent 80% des problèmes.

Stéphanie Milot : Exact. Et si tu achètes l’immeuble, tu achètes les locataires qui viennent avec évidemment. Tu ne les choisis pas. Et là, ça a été l’enfer parce que tous les autres locataires voulaient quitter. Et je me rappellerai toujours. On était au restaurant un soir et j’étais avec mon conjoint. Et là, je pleurais mais tellement Olivier. Alors, je pleurais et je disais à Louis Jean, j’ai dit : je ne me rendrais pas malade pour des immeubles. S’il faut, je vais tout vendre. S’il faut, je vais perdre 100 000, 200 000 dollars. Tu sais, à un moment donné, ce n’est même plus une question d’argent.

Olivier Roland : Il te harcelait ?

Stéphanie Milot : Non, mais ce qu’il faisait la terreur dans l’immeuble. Et là, les autres voulaient s’en aller. Et moi, je ne pouvais plus gérer ça. Il m’avait fait des menaces, sa femme m’avait fait des menaces. Mais tu sais quoi ? Moi, je dis souvent, ça paraît beau de dire ça. Dans toute épreuve, il y a quelque chose à apprendre, puis ce n’est pas la fin quand tu es dans l’épreuve. Mais cette situation-là a fait en sorte que j’ai pratiquement doublé mon parc dans les années après parce qu’à cause de cet homme-là, que je ne nommerai pas mais j’aurai vraiment envie de nommer, à cause de lui, c’est là que j’ai décidé d’embaucher des firmes de gestion parce que jusqu’à cette époque-là…

Olivier Roland : Ah, c’est toi qui gérais toi-même les appartements.

Stéphanie Milot : Oui, Monsieur.

Olivier Roland : Waouh ! Ça devrait être beaucoup de temps.

Stéphanie Milot : Enormément. Et tout ça, avec aussi les livres, la radio, la télé, tout ce que je faisais à côté, les conférences. Donc, je n’avais plus donc ça. Et à cause de lui, j’ai dit : J’ai deux options : je vends tout – ce que je ne voulais pas réellement, mais là j’étais dans l’émotion – ou je trouve un plan B. Et là, on a commencé à regarder est-ce qu’il y a des actionnaires. Puis, ça existe bien sûr. Je suis sûre que ça existe en Europe aussi. Si vous n’avez pas envie de vous occuper de vos immeubles, il faut savoir qu’il y a des gens qui peuvent s’en occuper pour vous et qui ne font que ça, et qui ont tout les recours. Le jour où on a donné l’immeuble en gestion, ce gars-là est parti parce qu’il y avait les recours. Il n’a pas eu peur de ses menaces. Ça a été cette épreuve-là un tremplin pour finalement en acquérir d’autres parce que j’étais rendue saturée, je n’avais plus le temps de m’occuper de plus de logements que ça. Mon conjoint intervenait souvent aussi. Ce n’est pas ça que j’ai envie de faire. Ça m’empêchait de dormir la nuit.

Olivier Roland : Je te comprends. D’ailleurs, tous mes appartements sont déjà gérés automatiquement par des sociétés. Ça ne coûte que 6% par an du loyer. Ce n’est pas non plus la mer à boire. Toi, ça a dû changer complètement ta vie.

Stéphanie Milot : Cela a changé ma vie.

Olivier Roland : Du jour au lendemain, et c’est pour ça que tu as pu doubler ton parc immobilier parce que tu avais un effet de levier.

Stéphanie Milot : Exactement, en quelques années.

Olivier Roland : Sinon, tu avais une limite en terme de temps et d’énergie.

Stéphanie Milot : Exactement.

Olivier Roland : Et donc là, à partir du moment où tu as fait ça, tu as gagné énormément de temps tout en diminuant très légèrement ton revenu.

Stéphanie Milot : Tout à fait.

Olivier Roland : Ça, c’est vraiment un principe de « La semaine de 4 heures ». Si vous avez lu le livre, je pense que vous aurez reconnu. L’idée, c’est que ça ne sert à rien de gagner 6% de plus si c’est pour travailler 20 heures par semaine en plus.

Stéphanie Milot : Et l’idée, c’est que je n’avais pas de plaisir à faire seule la gestion. Je n’avais aucun plaisir. Ce que j’aimais, c’est de chercher les immeubles, faire les acquisitions. Mais après, ça ne m’intéressait plus. Moi, j’aime écrire des livres, j’aime faire de la vidéo, je regarde la télé un peu comme toi. Je n’avais vraiment plus envie de me casser la tête avec les locataires et tout ce que ça impliquait. Et puis, c’est la réalité, c’est qu’il y a des super bons locataires. Je ne veux pas faire peur aux gens parce qu’il y a des bonnes personnes.

Olivier Roland : Mais tu tombes toujours sur une.

Stéphanie Milot : On s’entend. Sur 97, je te parle de un locataire. Les 96 autres, ce sont des bonnes personnes, ce sont des gens qui paient bien, on s’entend. Mais on en prend jusque un.

Olivier Roland : Il suffit d’un pour…

Stéphanie Milot : Oui.

Olivier Roland : Même là maintenant, tu as tes « gardes du corps » qui s’occupent de tout.

Stéphanie Milot : Oui.

Olivier Roland : Waouh, Ok. Donc, 97 appartements. Tu m’avais dit aussi : la moitié sont déjà entièrement déjà réglés.

Stéphanie Milot : Oui, parce qu’avec le refinancement, ça va vite. Evidemment, il reste l’autre moitié. Puis, moi, j’ai pris la décision de dire : Ok, on arrête d’acheter des immeubles.

Olivier Roland : Alors, ça va être ma prochaine question. Pourquoi tu as senti ce besoin ?

Stéphanie Milot : Un, il y a l’âge dans la mesure où je me dis je veux qu’éventuellement, tout soit payé, puis que ça devienne juste vraiment du revenu récurrent. Il y a ça. Il y a aussi : à un moment donné, tu veux diminuer ton risque. C’est qu’à chaque fois qu’on refinance, si tu continues toujours à refinancer, c’est que oui tu grossis ton parc, tu arrives à 150, 200 appartements mais ils sont toujours sur la finance. Et s’il arrive quelque chose, il y en a eu des crises économiques.

Olivier Roland : Tu peux avoir un fond de cascade.

Stéphanie Milot : Exactement. Il y a eu la grosse crise aux Etats-Unis en 2008 qui aurait pu avoir un impact chez nous. Ça a été possible. Et évidemment, tu ne perds jamais tant que tu ne vends pas l’immeuble sauf qu’il faut que tu aies les reins assez solides lorsque les taux d’intérêts montent par exemple. Nous au Canada, en 1988, il y a eu une grosse crise. Les taux d’intérêts des prêteurs, des institutions financières sont passés de 5% à 18, 19%. Il y a des gens qui ont perdu des parcs immobiliers incroyables !

Olivier Roland : Donc, tu as voulu limiter ton risque.

Stéphanie Milot : Oui.

Olivier Roland : Mais là, tu as déjà la moitié qui sont avancés.

Stéphanie Milot : Ça, c’est une chose. Et une autre chose, c’est que je voulais mettre 100% de mon temps dans le business en ligne. Parce que la réalité, c’est que même s’ils sont en gestion, trouver un immeuble, ça prend du temps. Trouver le bon immeuble, ça prend du temps. Tu ne peux pas acheter pour acheter, à retrouver les bons immeubles, après cela passer au notaire, préparer les dossiers de financement. C’est toi qui fais ça, ce n’est pas des gestionnaires. Ça prend du temps. Donc, moi j’ai décidé que là pour l’instant, c’est terminé. Je dis pour l’instant parce que ce n’est pas la première fois que je dis que je n’achèterai plus. Mais je pense que vraiment honnêtement, je vais me concentrer sur mon business en ligne et laisser le parc immobilier fructifier.

Olivier Roland : Oui, tranquillement.

Stéphanie Milot : Oui.

Olivier Roland : Alors aussi, souvent une des motivations pour investir dans l’immobilier, c’est d’avoir s’assurer une sécurité, de ne pas être dépendant du gouvernement, etc. Pourquoi avoir tout investi au Québec et ne pas essayer d’avoir diversifié un peu tes risques, soit au Canada, soit aux Etats-Unis ou dans d’autres pays ?

Stéphanie Milot : C’est une bonne question.

Olivier Roland : Parce que là, imaginons que le dollar canadien crashe par exemple, je ne sais pas.

Stéphanie Milot : Moi l’école où j’ai été formée, on parlait de formation tout à l’heure, il nous enseignait à acheter des immeubles près de chez nous parce que si exemple, demain matin, je n’ai plus de gestionnaire ou je n’ai plus de compagnie de gestion qui me convient, je pourrais toujours avec l’expérience que j’ai reprendre la gestion.

Olivier Roland : Ça, il y a très peu de chance que ça arrive.

Stéphanie Milot : Il y a peu de chance que ça arrive.

Olivier Roland : Il y a beaucoup de société de gestion.

Stéphanie Milot : Mais la réalité, c’est que ça prend du temps connaître un marché. Moi, le marché Montréalais, le marché autour de Montréal, je le connais. Si tu m’emmènerais à Montréal, je vais te dire : Olivier, n’achète pas là ou achète là. Je ne connais pas le marché à Paris. Je ne connais pas le marché en Belgique. Et je n’ai pas envie de l’apprendre. Je n’aurai pas envie de l’apprendre. J’aurais pu le faire. Comme je te le disais tout à l’heure, justement en 2008, lorsqu’il y a eu le crash aux Etats-Unis, j’ai fait une formation investir en Floride parce qu’il y avait des opportunités incroyables. Mais encore là, on a décidé de ne pas passer à l’action pour une raison, c’est que je ne connaissais pas assez le marché. C’est beau de faire une formation mais sur papier, ce n’est pas comme quand tu vis en Floride. Alors, j’ai décidé finalement et puis pour d’autres raisons aussi, on a décidé de continuer à grossir le parc au Québec.

Olivier Roland : D’accord.

Stéphanie Milot : Mais encore loin, je ne dis pas que ce n’est pas bon d’investir ailleurs. Si vous êtes en Europe et que vous nous écoutez, vous dites : J’ai envie d’aller au canada. Super ! Mais faites vos devoirs. C’est juste ça. Connaissez le marché ou côtoyez des gens au Québec ou au Canada qui ont des immeubles. Informez-vous, faites des formations. Il n’y a pas de secret.

Olivier Roland : Moi, j’ai fait mon premier investissement ici à Miami en passant justement par quelqu’un qu’Olivier Seban connaît, il a confiance. Il y a déjà un locataire dedans. Ça rassure quand même pas mal.

Stéphanie Milot : Tout à fait.

Olivier Roland : Avec 10% de renta, donc c’est merveilleux. Mais effectivement, je ne connais pas le marché, c’est vrai. Donc, il y a un petit risque mais.

Stéphanie Milot : Mais c’est un appartement. Le risque est pff !

Olivier Roland : Oui. Puis, il y a déjà quelqu’un dedans. On sait qu’il se loue à ce prix-là.

Stéphanie Milot : Mais si tu m’avais dit : Stéphanie, j’ai acheté un vrai appartement en Floride et je ne connais pas le marché, j’aurais dit que tu as beaucoup de nerfs, de sang-froid. Mais c’est ça. Exactement. Je pense que la connaissance du marché, c’est super importante. Et si on veut donner des stratégies aux gens : connaissance du marché, être capable de calculer vos ratios aussi, la rentabilité d’un immeuble. C’est parce que trop de gens achètent en devant investir de leur poche. Non mais il va falloir que tu travailles de 9 heures à 5 heures pour payer ton immeuble. Ce n’est pas ça l’idée de l’immobilier. L’immobilier, c’est de créer un revenu passif. Passif veut dire tu ne fais rien.

Olivier Roland : En termes de taux d’intérêt, de retour sur investissement brut, tu disais je crois qu’il faut 8% au minimum. C’est cela ?

Stéphanie Milot : Au Canada, ça a été ça pendant longtemps. Si tu investissais, nous, on dit dix fois les revenus. Alors, je t’en ai parlé de chiffres. Tu achètes un immeuble qui vaut un million, il faut qu’il te rapporte au moins 100 000 de revenus.

Olivier Roland : Donc, 10%.

Stéphanie Milot : En ce moment, si tu trouves ça, tu l’achètes. Encore là, il y a des choses à considérer. Si l’immeuble est en décrépitude.

Olivier Roland : C’est sûr qu’il y aura des travaux.

Stéphanie Milot : Si tout est délabré, il faut que tu mettes des sous, il faut le considérer. Il y a le secteur aussi. Il y a l’âge de l’immeuble. Un immeuble récent vaut beaucoup plus cher qu’un immeuble qui a 50 ans parce que l’immeuble de 50 ans, tu vas éventuellement avoir à faire beaucoup de travaux alors que quand il est neuf, tu es bon pour 15 à 20 ans avant d’avoir à investir. Donc, il y a plein de choses à considérer. Donc le ratio, c’est 10%. 10 fois les revenus c’est vraiment bien. En ce moment, on achète plutôt autour de 13 fois même 14 fois les revenus, mais c’est une bonne stratégie si vous achetez à long terme parce que vous mettez votre risque sur 25, 30 ans. Alors, il n’y a pas de soucis. Quelqu’un qui achèterait pour faire du flip parce que vous utilisez ce…

Olivier Roland : Tu veux dire, pour acheter et revendre ?

Stéphanie Milot : Acheter et revendre.

Olivier Roland : Oui.

Stéphanie Milot : Ce n’est pas intéressant d’acheter à 14 fois les revenus parce que tu vas perdre de l’argent. Tu ne seras pas capable de leur revendre avec un profit rapidement. En achetant à long terme, c’est qu’on met sur le fait que ça va prendre de la valeur année après année. On n’est pas pressé. Et dans 25 ans, ça va valoir inévitablement beaucoup plus.

Olivier Roland : Ok. Waouh ! Super, je pense qu’on a eu un très bon tour d’horizon de pourquoi tu as mis en place cette stratégie, comment tu l’as mis en place, est-ce que ça te rapporte aujourd’hui. Est-ce que tu as un conseil à donner pour les gens qui voient cette interview, qui se disent : waouh ! C’est génial, moi aussi, je veux avoir 97 appartements ? Quel est le premier pas ?

Stéphanie Milot : Je dirai : allez faire une formation ou achetez-vous un livre. Une formation, livre.

Olivier Roland : Est-ce que tu as un livre à recommander sur le sujet ?

Stéphanie Milot : J’ai beaucoup de livres au Québec.

Olivier Roland : Donne les livres au Québec, ce n’est pas grave.

Stéphanie Milot : « Le Club des investisseurs immobiliers du Québec », un très bon livre sur le sujet. Il y a aussi « Immofacile » de Ghislain Larochelle qui a publié un livre sur le sujet. Evidemment, Olivier Seban a publié un livre « Tout le monde mérite d’être riche ».

Olivier Roland : Il aborde l’immobilier avec d’autres…

Stéphanie Milot : C’est ça.

Olivier Roland : Il fait vraiment un tour d’horizon là.

Stéphanie Milot : Pas spécifiquement. Mais déjà, c’est un début.

Olivier Roland : C’est un début. C’est vrai.

Stéphanie Milot : Alors ça, c’est une chose que je conseillerai aux gens. Et aussi allez, je ne sais pas s’il y en a en Europe mais nous, on a ce qu’on appelle des clubs d’investisseurs immobiliers, allez dans ces soirées-là.

Olivier Roland : Je ne sais pas s’il y en a en Europe, tu vois. C’est une bonne question.

Stéphanie Milot : Il faut le faire.

Olivier Roland : En tout cas, les gens motivés feront une recherche Google.

Stéphanie Milot : Il faut voir parce que tu veux côtoyer des gens qui ont ce que tu veux atteindre. Et ça, c’est bon dans n’importe quoi.

Olivier Roland : On a appris je pense aujourd’hui énormément de choses. Merci. Déjà, quand vous avez un déclic, agissez par rapport à ce déclic. C’est là où vous allez être le plus motivé. Il y a tellement de gens qui ont des déclics. Ah ! C’est génial ! Et puis deux après, ils ont toujours rien fait.

Stéphanie Milot : Tout à fait.

Olivier Roland : Là, tu t’es mis en action immédiatement. Tu as été côtoyé des gens qui ont réalisé le rêve que tu poursuivais. C’est extrêmement important de vous rappeler la statistique que j’avais partagée avec vous. Il y avait une étude qui montrait que les gens qui ont des amis obèses ont 57% de chance de plus d’être obèses eux-mêmes. On sait qu’il y a un effet là-dessus. Et puis se renseigner, s’éduquer, puis agir au fur et à mesure.

Stéphanie Milot : Et ne pas avoir peur à faire taire aussi notre petite voix qui dit j’ai peur, qu’est-ce qui va arriver si ça ne fonctionne pas.

Olivier Roland : Alors, comment tu as fait pour ?

Stéphanie Milot : Quand j’ai confié à mon père à 22 ans que je voulais m’acheter un immeuble, tu sais ce qu’il m’a dit : voyons donc, ça n’a pas de bon sens. Mon père n’était pas dans l’immobilier, mes parents n’étaient pas des entrepreneurs. Heureusement, j’avais la tête dure alors, je lui dis : j’y vais quand même. Mais il y a eu des fois où j’ai eu peur. C’est quand je passais de mon premier 8 appartements à 16. C’est des gros chiffres, c’est beaucoup de sous. Et là, tu te dis toujours : S’il fallait que cette fois-là je me plante, je n’achète pas. Et ce que je faisais à cette époque-là, et je fais encore ça aujourd’hui, à chaque fois que j’ai peur dans n’importe quelle circonstance, je me dis : Ok, c’est quoi le pire qui va arriver ? Est-ce que je peux vivre avec le pire si le pire arrive. Admettons, j’achète un immeuble, ça ne marche pas, c’est l’enfer. C’est quoi le pire ? Je vais le revendre. Le pire c’est, ça va être dur à le revendre. Ok. Je vais perdre un peu. Est-ce que je peux vivre avec ça. Oui, parfait. Go j’y vais. Si ma réponse est non, je ne peux pas vivre avec ça, je ne passe pas à l’action.

Olivier Roland : C’est exactement le conseil de Tim Ferriss dans « La semaine de 4 heures » : Pour se motiver et dépasser notre peur, on définit le pire qui puisse arriver de manière réaliste. Et souvent, on se rend compte que ce n’est pas si pire que ça et qu’on ne va pas mourir et qu’on va réussir à rebondir et à repartir de plus belle.

Stéphanie Milot : Tout à fait.

Olivier Roland : Écoute, merci.

Stéphanie Milot : Hey ! C’est un plaisir !

Olivier Roland : Merci Stéphanie d’avoir parlé de tout ça.

Stéphanie Milot : Merci à tous les gens de l’Europe et partout parce que tu as des gens qui te suivent de partout.

Olivier Roland : Et je suis sûr qu’il y a aussi des gens du Québec. Donc vous avez compris, à un moment, il faut se bouger les fesses. J’espère que vous avez au moins retenu ça de cette interview et que ça vous a motivé à investir dans l’immobilier ou à faire d’autres choses parce que vous pouvez avoir d’autres rêves évidemment. Mais c’est vrai que c’est sympa d’avoir quand même 97 appartements.

Stéphanie Milot : Oui.

Olivier Roland : Je pense que c’est quelque chose que tout le monde aimerait avoir. Ok, merci Stéphanie d’avoir été là, d’avoir partagé tout ça avec nous.

Stéphanie Milot : Un grand plaisir, est-ce que je peux inviter les gens à faire mon défi ?

Olivier Roland : Vas-y !

Stéphanie Milot : C’est un défi gratuit. Si ça vous tente d’en savoir un petit peu plus, ce n’est pas nécessairement sur l’immobilier, allez faire mon défi 22 jours dans www.defi22jours.com, c’est un défi en ligne. Alors pendant 22 jours, imaginez, vous allez recevoir une courte vidéo avec moi tous les matins qui va vous dire : coucou, voilà comment améliorer votre vie. Quel bonheur ! N’est-ce pas ?

Olivier Roland : Tous les matins au petit déjeuner.

Stéphanie Milot : Ah, la belle vie !

Olivier Roland : En buvant votre café.

Stéphanie Milot : Exact.

Olivier Roland : Ok. Vous avez l’url qui s’affiche ici. Donc, merci d’avoir regardé cette vidéo. Et puis comme d’habitude, j’ai besoin de votre feed-back. Si vous avez aimé cette vidéo, cliquez sur « j’aime » juste en dessous et puis partagez-la. Et puis laissez nous aussi un petit commentaire pour dire ce que vous avez pensé de cette interview. Merci d’avoir regardé cette vidéo. A demain pour la prochaine. Au revoir.

Stéphanie Milot : Salut !

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